ClassHankyul 법무법인(유한) 클라스한결

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[임대차] 신규 임차인에 대한 철거, 재건축 계획 등의 고지가 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부

- 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결 작성자 : 이승훈 변호사 1. 사안의 개요 원고가 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여 음식점을 운영하던 중 A와 이 사건 점포의 시설 및 권리금 일체를 권리금 7,000만 원에 양도하는 내용의 권리금 계약을 체결하였는데, 피고가 원고에게 이 사건 점포가 속한 건물의 재건축을 계획하고 있어 3년의 임차기간에 한하여 새로운 임대차계약 체결이 가능하다고 고지하여 원고와 A 사이의 권리금 계약이 해제되자, 원고가 피고를 상대로 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건입니다.  2. 원심의 판단  원심은, 피고가 정당한 사유 없이 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시함으로써 원고가 신규임차인이 되려는 A로부터 권리금을 회수할 기회를 방해하였으므로, 피고가 원고에게 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.  3. 이 사건의 쟁점 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있는바, 이 사건의 쟁점은 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거∙재건축 계획과 그 시점을 고지한 것이 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지 여부입니다.  4. 대법원의 판단 대법원은 아래와 같은 이유를 들어, 위와 같은 고지행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않는다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기∙환송하였습니다.  (i) 이 사건 건물은 1985년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결 시를 기준으로 약 39년이 지났다. 피고는 재건축을 위해 이 사건 점포를 포함하여 이 사건 건물의 상당 부분을 공실로 두고 있다. 또한 피고는 현재 임대차관계를 유지하고 있는 임차인들과의 계약에서 특약사항으로 “재건축이 예정되어 있으므로 2025. 8. 31. 이후에는 더이상 임대차를 하지 않는다.”라는 내용을 두고 있다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거․재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어렵다. (ii) 이 사건 고지의 내용은 위와 같은 구체적인 철거․재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다. (iii) 이와 같이 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획․단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 신규 임차인에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 이는 이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다. 5. 이 판결의 의의 이 판결은, 임차인의 권리금 회수기회를 보장하는 상가임대차법 제10조의4 제1항의 규정 중 제4호의 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위에 ‘정당한 사유’가 있는지 여부와 관련하여, 임대차목적물의 재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없는 이상, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 철거∙재건축 계획을 고지한 것만으로는 임차인의 권리금 회수기회 방해 행위에 해당하지 않는다는 점을 재확인하였다는데 의의가 있습니다.   

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[주택조합] 지역주택조합의 조합장이 조합규약이나 총회 결의 없이 보수를 지급받은 것이 문제된 사건

- 대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다257362 판결 작성자 : 이승훈 변호사 1. 사안의 개요 주택법상 지역주택조합인 원고의 조합규약에는 별도로 정하는 보수규정에 의하여 조합장의 보수를 지급할 수 있도록 되어 있고 보수규정은 총회에서 정하도록 되어 있으나, 원고의 조합장인 피고는 이사회에서 임원 급여 지급규정을 제정하고 그에 따라 보수를 지급받았고, 이에 대해 원고는 피고에 대한 보수 지급이 무효라고 주장하면서 같은 금액의 부당이득반환을 청구하고, 피고는 ‘원고에게 손해가 발생하지 않았고, 손해가 발생하였더라도 도의관념에 적합한 비채변제에 해당한다’고 주장한 사안입니다.   2. 원심의 판단  원심은, 피고가 보수 지급의 근거라고 주장한 임원 급여 지급규정은 효력이 없으므로 피고는 법률상 원인 없이 보수를 지급받았으나 원고에게 손해가 발생하지 않았고, 손해가 발생하였어도 도의관념에 적합한 비채변제에 해당한다는 이유로 원고의 청구를 기각하였습니다.  3. 관련 법리  민법 제741조는 “법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.”라고 정하고 있고, 당사자 일방이 자신의 의사에 따라 일정한 급부를 한 다음 그 급부가 법률상 원인 없음을 이유로 반환을 청구하는 이른바 급부부당이득의 경우 그 급부 자체가 급부수령자의 이익 및 급부자의 손해를 구성합니다.  또한, 민법 제744조가 정하는 도의관념에 적합한 비채변제에서 변제가 도의관념에 적합한 것인지는 객관적인 관점에서 급부를 수령자가 그대로 보유하는 것이 일반인의 법감정에 부합하는지에 따라 판단하고 이에 대한 증명책임은 급부수령자에게 있으며, 비채변제가 강행법규를 위반한 무효의 약정 또는 상대방의 고의·중과실의 위법행위에 기하여 이루어진 경우에는 그러한 변제행위를 도의관념에 적합한 비채변제라고 속단하여서는 아니 됩니다(대법원 2016. 4. 12. 선고 2015다218723 판결 참조). 4. 대법원의 판단 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 아래와 같은 이유에서, 피고가 실제로 조합장 업무를 수행하였고 상당수 조합원이 피고의 보수 수령을 알면서도 이의하지 않았거나 그 액수가 다른 조합장의 보수에 비하여 지나치게 과다하지 않다는 등의 이유만으로는 원고가 피고에게 보수를 지급한 것을 도의관념에 적합한 비채변제라고 볼 수 없다고 보아, 원심을 파기∙환송하였습니다.  (i) 지역주택조합에 관한 규정에 비추어 보았을 때 지역주택조합은 높은 공공성이 요구되고, 피고는 원고의 조합장으로서 원고와 위임관계와 같은 관계에 있는데, 민법은 위임을 원칙적으로 무상계약으로 정하고 있다.  (ii) 주택법령이 조합임원의 보수에 관한 사항을 조합원이 총회에서 정하도록 한 것은 조합임원이 개인적 이익을 도모하는 폐해를 방지하여 조합과 조합원 및 조합채권자의 이익을 보호하기 위한 데 있다.  (iii) 원고의 원시 조합규약은 원고에게 임원 보수 지급의무를 부여하지는 않은 채 보수규정에 따라 보수를 지급할 수 있다고만 하였고, 보수규정을 조합설립인가일 전 총회에서 제정한다고 정하였으나, 피고는 총회에서 보수규정을 제정하지 않았음에도 다른 이사 1명과 함께 이사회를 개최하여 효력이 없는 이 사건 임원 급여 지급규정을 제정하여 보수를 지급받았다. (iv) 원심은 원시 조합규약 제30조를 이 사건 보수 지급이 도의관념에 적합하다는 근거로 삼았으나, 위 조항은 시행예정일 이전에 임시총회 결의로 삭제되어 시행된 적이 없으므로, 임원 급여 지급규정의 근거가 되지 못한다.  5. 이 판결의 의의 국토교통부 지역주택조합 표준규약은 제21조 제1항에서 ‘조합은 상근임원 또는 비상금 임원에 대하여 별도로 정하는 보수규정에 따라 보수를 지급할 수 있다.’고 정하고 있고, 이에 따라 대부분의 지역주택조합에서는 표준규약과 같은 내용의 보수 규정을 두고 있습니다. 그 동안 ‘주택법에 따라 설립된 주택조합의 재산은 조합원 전원의 총유에 속하고, 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 조합규약 또는 총회에서 정한 바가 없으면 무효’라는 취지의 법리에 따라 다수의 판례에서 주택조합이 체결한 안심보장약정, 연대보증약정, 분담금 반환에 관한 약정이 무효로 판단된 바 있는데, 이 사건은 그에 더해 조합장의 보수 지급에 대해서도 조합규약에서 정한 바가 없거나 총회를 통해 제정된 보수규정이 없이 지급된 경우 무효로 보았다는 점에 의의가 있습니다.  또한, 도의관념에 적합한 비채변제에 해당하는지 여부와 관련하여, 지역주택조합의 공공성과 목적, 임원의 보수를 총회에서 정하도록 한 취지를 고려함으로써, 이에 관한 일응의 판단기준을 제시하였다는 데에도 의의가 있다고 하겠습니다.   

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[행정] 문자메시지로 통지된 행정처분의 효력이 문제된 사건

- 대법원 2024. 5. 9. 선고 2023도3914 판결 작성자 : 이승훈 변호사 1. 사건의 개요 화성시장이 피고인에 대하여 폐기물관리법 제48조 제1항에 따라 폐기물을 처리할 것을 명하는 조치명령(이하 ‘이 사건 조치명령’)을 피고인의 휴대전화 문자메시지를 통해 전송하였는데, 피고인이 이를 이행하지 않아 폐기물관리법 위반으로 기소된 사건입니다.  2. 원심의 판단  원심은, 이 사건 조치명령은 행정처분명령서라는 문서로 이루어진 것으로 보이고, 이와 달리 문자메시지는 이 사건 조치명령이 있었다는 뜻을 통보하는 것에 불과하여 그로써 이 사건 조치명령을 한 것으로 보이지 않으므로, 피고인이 처분서가 아닌 문자메시지를 수신한 것만으로는 이 사건 조치명령이 있었다고 평가할 수 없다고 보아, 이 사건 조치명령을 이행하지 않았다는 공소사실을 무죄로 판단하였습니다.  3. 대법원의 판단 대법원은, 아래와 같은 이유를 들어 휴대전화 문자메시지도 전자문서에 해당한다고 판시하면서도, 폐기물 조치명령을 전자문서로 할 때에는 당사자의 동의가 필요한데, 피고인이 이 사건 조치명령을 문자메시지로 송달받는 데에 동의하였다고 볼 수 없으므로, 이 사건 처분에는 구 행정절차법 제24조 제1항을 위반한 하자가 있다고 보아, 원심판결의 이유 설시에 미흡한 부분이 있기는 하나 이 사건 공소사실이 증명되지 않았다고 본 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.  (i) 폐기물관리법 제48조 제1항 제1호는 관할 행정청으로 하여금 부적정처리폐기물을 발생시킨 자에 대하여 기간을 정하여 폐기물의 처리를 명하는 등의 조치명령을 취할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 시행규칙 제68조의3 제1항은 위와 같은 조치명령이 서면으로 이루어져야 한다고 규정하고 있다. (ii) 한편, 「전자문서 및 전자거래 기본법」(이하 ‘전자문서법’) 제2조 제1호는 정보처리시스템에 의하여 전자적 형태로 작성·변환되거나 송신·수신 또는 저장된 정보를 전자문서로 정의하고 있는데, 같은 법 제4조의2는 전자문서의 내용이 열람 가능하고, 전자문서가 작성·변환되거나 송신·수신 또는 저장된 때의 형태 또는 그와 같이 재현될 수 있는 형태로 보존되어 있으면, 그 전자문서를 ‘서면’으로 본다고 규정하고 있다. 위와 같은 전자문서법의 규정에 비추어 보면, 전자우편은 물론 휴대전화 문자메시지도 전자문서에 해당한다고 할 것이므로, 휴대전화 문자메시지가 전자문서법 제4조의2에서 정한 요건을 갖춘 이상 폐기물관리법 시행규칙 제68조의3 제1항에서 정한 서면의 범위에 포함된다고 할 것이다.  (iii) 다만, 행정청이 폐기물관리법 제48조 제1항, 같은 법 시행규칙 제68조의3 제1항에서 정한 폐기물 조치명령을 전자문서로 하고자 할 때에는 구 행정절차법(2022. 1. 11. 법률 제18748호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제24조 제1항에 따라 당사자의 동의가 필요하다. 그러나 과거에 피고인이 동일한 내용의 폐기물 조치명령을 전자우편으로 송달받고도 이의를 제기하지 않았다는 사정만으로, 피고인이 이 사건 조치명령을 휴대전화 문자메시지로 송달받는 데에 동의하였다고 볼 수는 없다. 결국, 이 사건 조치명령은 당사자의 동의가 없었음에도 전자문서로 이루어진 처분으로서 구 행정절차법 제24조 제1 항을 위반한 하자가 있다 4. 이 판결의 의의 이 판결은, 휴대전화 문자메시지가 전자문서법에 따른 전자문서에 해당하여 ‘서면’으로 볼 수 있다는 점을 명시적으로 판단하였다는 점에 의의가 있습니다. 행정처분뿐 아니라 공사도급계약 보험계약 등 많은 사법상 계약에서도 ‘서면’ 통지를 정하고 있는 경우가 있는데, 이 판결에 따라 이들 계약관계에서도 (전자문서법 제4조의2 요건을 갖춘) 문자메시지를 통한 통지가 일응 유효할 것으로 보입니다. 다만, 이 판결의 취지와 같이 전자문서로 통지하는데 상대방의 동의나 별도의 절차를 요구하는 조항이 있는 경우에는 달리 판단될 가능성이 있다는 점 또한 유의할 필요가 있겠습니다.   

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[임대차] 상가건물 임대차계약의 묵시적 갱신이 문제된 사건

- 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결 작성자 : 이승훈 변호사 1. 사안의 개요 이 사건은 상가의 임차인인 원고가 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 뒤 임대인인 피고를 상대로 그에 따른 임대차보증금반환을 청구한 사안입니다.  2. 원심의 판단  원심은, 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 통지 등을 하지 아니하였고, 임차인인 원고도 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었으나, 갱신거절의 취지가 기재된 2020. 12. 29. 이 사건 통지로 이 사건 임대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 해지되어 종료되었다고 보아, 피고가 원고에게 2021. 3. 29.까지의 차임과 부가세를 공제한 임대차보증금 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판단하였습니다.  3. 이 사건의 쟁점 주택임대차보호법은 제6조 제1항에서 ‘임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 아니하면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.’고 하여 묵시적 갱신을 인정하고 있으나, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)은 이와 같은 규정을 두고 있지 않은바, 이 사건의 쟁점은 주택이 아닌 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되는지 여부입니다.    4. 대법원의 판단 대법원은 아래와 같은 이유를 들어, ‘상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다’.고 판단하고, 이와 달리 임대차계약이 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었음을 전제로 한 원심 판결을 파기∙환송하였습니다.  (i) 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.  (ii) 상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다. 상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다. (iii) 원심이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인인 원고가 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단한 것은 문언해석에 반한다. 또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다. 5. 이 판결의 의의 상가임대차법과 민법은 묵시적 갱신을 막기 위한 임차인의 통지의무를 별도로 정하고 있지 않았으나 주택임대차보호법에서는 임차인에게 통지의무를 부담하도록 정하고 있어, 그 동안 상가임대차에 있어 묵시적 갱신과 관련한 임차인의 통지의무가 있는지 여부가 명확하지 않은 측면이 있었습니다. 이러한 점에서 이 판결은 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 하지 않는 경우 임대차계약이 기간 만료로 자동 종료한다는 점을 분명히 하였다는데 그 의의가 있습니다.