- 대법원 2025. 12. 11. 선고 2025다214722(본소), 2025다214723(반소) 판결
작성자 : 이승훈 변호사
1. 사안의 개요
상기건물 관리단인 피고(반소원고)가 구분건물의 특정승계인인 원고(반소피고)에 대해 조전 구분소유자의 관리비 체납을 이유로 단전 등의 조치를 하자, 원고는 단전 등의 조치가 위법한 사용방해행위라고 주장하며 관리비채무의 부존재 확인을 구하는 본소를 제기하였고, 피고는 관리비 등의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안입니다.
2. 원심의 판단
원심은 피고의 단전 등의 조치가 관리규약에 근거한 관리행위로서 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어려우므로 불법적인 사용방해행위에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.
3. 관련 법리
대법원은 ‘집합건물의 관리단 등 관리주체의 단전⋅단수 및 엘리베이터 운행정지 등의 조치가 적법하기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다. 따라서 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위와 같은 단전⋅단수 및 엘리베이터 운행정지 등의 조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 구비하지 못하여 불법적인 사용방해행위로 인정될 경우, 그로 인하여 건물의 구분소유자나 임차인이 그 건물을 사용⋅수익하지 못하였다면 그 구분소유자나 임차인으로서는 관리단에 대하여 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 봄이 상당하다’고 판시한 바 있습니다[대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598(본소), 2004다3604(반소) 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713(본소), 2012다76720(반소) 판결 등 참조].
4. 대법원의 판단
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 아래와 같은 이유에서 피고의 단전 등의 조치가 적법한 행위가 아니라고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기∙환송하였습니다.
(i) 피고의 규약에 따라 이 사건 건물의 새로운 구분소유자가 종전 구분소유자의 공용부분 관리비 납부의무를 승계하더라도 종전 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서, 원고가 이 사건 부동산의 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 승계된 공용부분 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수는 없다. 따라서 피고가 종전 구분소유자의 공용부분 관리비 연체를 들어 곧바로 새로운 구분소유자인 원고에 대해 이 사건 부동산의 사용을 방해하는 조치를 취한 것은 관리규약인 총회 결의에 따른 적법한 행위에 해당한다고 볼 수 없다.
(ii) 피고는 원고의 소유권 취득일 무렵부터 위법하게 이 사건 각 부동산의 사용을 방해하였을 뿐만 아니라, 원고에게 종전 구분소유자의 미납 관리비로 약 3억 8,000만 원 내지 3억 9,000만 원의 금액을 제시하며 그 납부를 요구하기도 하였다. 원고가 이를 다투며 미납 관리비의 지급을 거부하던 중 피고의 관리규약이나 총회 결의에서 정한 관리비 연체 요건이 충족되었다고 하더라도, 그러한 사정만으로는 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 조치가 적법한 행위로 변경되었다고 인정하기 어렵다.
5. 이 판결의 의의
판례는 과거에도 집합건물의 관리단이 전 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전, 단수 등의 조치를 취한 사안에서 관리단의 조치가 불법행위를 구성한다고 판시한바 있습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 2004다3604 판결). 이 판결은 종래 법리를 재확인하면서 관리단의 사용방해행위의 위법성의 근거를 명확히 하였다는데 의의가 있습니다.
다만, 이 사건에서는 피고가 원고의 소유권 취득일 무렵부터 원고의 사용을 방해한 사정(즉, 관리비연체의 법률효과가 승계되지 않는 자에게 사용방해행위를 한 사정)이 존재하므로, 이 판결의 결론이 모든 특별승계인에게 일반적으로 통용될 수 없다는 점은 유의할 필요가 있겠습니다.
