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조홍준 변호사, 국토교통부 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원 및 위원장 임명

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[건설부동산] 공동주택관리법에 따른 하자담보책임기간의 법적 성격

- 대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다298892 판결 작성자 : 김윤기 변호사 1. 사실관계 (1) 甲(시공사)은 2016. 12. 29. 乙(보험회사)과 경북 봉화군 소재 이 사건 주택의 하자보수에 관한 보증보험계약인 이 사건 보험계약을 체결하였습니다. (2) 원고들은 경매절차에 따라 이 사건 주택을 공동으로 매수하였습니다. (3) 이 사건 보험계약의 각 보험기간 내에 이 사건 주택에 옥상누수 등의 하자가 발생하였습니다. (4) 이 사건 주택의 공동소유자인 원고들은 이 사건 보험계약상 보험증권의 각 보험기간이 종료한 후 甲에게 위 하자에 대한 보수를 요청하였으나, 甲은 이를 이행하지 아니하였습니다. (5) 이에 원고들은 乙을 상대로 이 사건 보험계약에 따른 하자보수보증보험금을 청구하는 소송을 제기하였습니다. 2. 공동주택관리법 제37조 제1항에 따른 하자담보책임기간의 법적 성격 대법원은 아래와 같이 판시함으로써, 공동주택관리법 제37조 제1항에 따른 사업주체의 하자담보책임기간의 법적 성격을 ‘하자발생기간’이라고 판시하였습니다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다298892 판결). ‘구 공동주택관리법(2017. 4. 18. 법률 제14793호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제37조 제1항은 ‘사업주체(건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.’고 규정하고 있다. 구 공동주택관리법 시행령(2017. 9. 29. 대통령령 제28350호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 위와 같은 위임에 따라 제38조에서 하자보수 절차를, 제39조에서 담보책임 종료를 각 규정하고 있다. 이러한 관련 규정의 문언 내용과 입법 취지 등에 비추어 볼 때 구 공동주택관리법 제37조 제1항에서 정한 사업주체의 하자담보책임기간은 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여 사업주체가 입주자대표회의등에 하자담보책임을 진다는 하자발생기간을 의미한다. 구 공동주택관리법 시행령 제38조 제1항에서 ‘법 제37조 제1항 각 호 외의 부분 후단에 따라 입주자대표회의등 또는 임차인등은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다.’고 규정하고 있기는 하지만 이는 구 공동주택관리법 제37조 제1항 후문에서 위임한 하자보수 절차에 관한 조항이라고 보아야 하는 것이지, 위 조항으로 구 공동주택관리법 제37조 제1항에서 정한 사업주체의 하자담보책임기간의 법적 성격을 달리 볼 수는 없다. 즉, 대법원은 공동주택관리법 시행령 제38조 제1항에서 ‘입주자대표회의등 또는 임차인등은 …(중략)… 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다.’고 정하고 있음에도 불구하고, 하자담보책임기간이 제척기간이 아닌 ‘하자발생기간’으로 해석한 것입니다. 이어서 대법원은, ‘보증보험에서 피보험자가 보험자를 상대로 보험금청구권을 행사하기 위해서는 보험계약자의 주계약상의 채무불이행이라고 하는 ‘보험사고의 발생’과 이에 기한 ‘피보험자의 재산상 손해의 발생’이라는 두 요건을 필요로 한다. …(중략)… 보증보험계약의 목적이 주계약의 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 보험계약자의 하자보수의무 불이행으로 인한 손해를 보상하기 위한 것임에도 불구하고 보험기간을 주계약의 하자담보책임기간과 동일하게 정한 경우 특단의 사정이 없으면 위 보증보험계약은 그 계약의 보험기간, 즉 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여는 비록 보험기간이 종료한 후 보험사고가 발생하였다고 하더라도 보험자로서 책임을 지기로 하는 내용의 계약이라고 해석함이 타당하다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2013다62490 판결 참조).’고 하면서, ‘보험기간이 만료되기 전까지 피보험자의 보험계약자에 대한 하자보수청구가 없는 경우에 우리 회사는 보험금 지급책임을 부담하지 않는다.’고 정한 공동주택하자특별약관 제3조가 「약관의 규제에 관한 법률」 제6조 제1항에 위반되어 효력이 없다고 판시하였습니다. 3. 건설산업기본법 제28조 제1항에 따른 하자담보책임기간의 법적 성격 기존에 대법원은 ‘구 건설산업기본법(2007. 5. 17. 법률 제8477호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제28조 제1항은 “수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조·철근콘크리트구조·철골구조·철골철근콘크리트구조 기타 이와 유사한 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일부터 10년의 범위 내에서, 기타 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일부터 5년의 범위 내에서 공사의 종류별로 대통령령이 정하는 기간 이내에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.”라고 정하고, 제3항은 “건설공사에 관한 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(민법 제670조 및 동법 제671조를 제외한다)에 특별한 규정이 있거나 도급계약에서 따로 정한 경우에는 그 법령이나 도급계약이 정한 바에 따른다.”라고 정하고 있다. 구 건설산업기본법 시행령(2007. 12. 28. 대통령령 제20488호로 개정되기 전의 것) 제30조 제1항 [별표 4]는 위와 같은 위임에 따라 하자담보책임기간을 공사의 종류에 따라 1년에서 10년까지 세분하여 정하고 있다. 이러한 관련 규정의 문언 내용과 입법 취지에 비추어 볼 때 구 건설산업기본법 제28조 제1항, 제3항에서 정하는 건설공사 수급인의 하자담보책임기간은 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여 수급인이 발주자에 대한 하자담보책임을 진다는 하자발생기간을 뜻한다. 따라서 위 기간 내에 하자가 발생하지 않으면 수급인의 하자담보책임이 성립할 여지가 없고, 위 기간 내에 하자가 발생하면 하자가 발생한 때부터 소멸시효기간이 지날 때까지 수급인은 하자담보책임을 부담한다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2009다25111 판결, 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다202383 판결 등 참조).’고 판시한 바 있습니다(대법원 2021. 8. 19. 선고 2020다264508 판결), 공동주택관리법 제37조 제1항은 ‘사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 …(중략)… 그 하자를 보수하여야 한다.’고 정하고 있고, 건설산업기본법 제28조 제1항은 ‘수급인은 발주자에 대하여 …(중략)… 기간 이내에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.’고 정하고 있는데, 대법원은 위와 같은 법률 문언 모두를 ‘하자발생기간’으로 해석한 것입니다. 4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2에 따른 담보책임기간의 법적 성격 앞서 살펴본 공동주택관리법, 건설산업기본법과는 달리, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’) 제9조의2 제1항은 ‘제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.’고 정하고 있습니다. 관련하여 법원은 ‘개정 집합건물법 제9조의2 제1항, 제2항과 개정 집합건물법 시행령 제5조 제1호, 제2호에 의하면, 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자를 제외한 나머지 하자의 경우에는 해당 하자가 기산일 이전에 발생하였는지 혹은 기산일 이후에 발생하였는지에 따라 ‘제척기간’ 자체가 달라지게 된다. 그런데 ‘제척기간’은 제척기간 도과에 관한 요건사실의 일부에 해당하는 것으로서 이를 주장하는 당사자가 그 증명책임을 부담하는 것이므로, 제척기간의 장단을 결정하는 하자발생시점 역시 제척기간의 도과를 주장하는 당사자가 그 증명책임을 부담한다고 보아야 한다.’고 판시하여, 집합건물법 제9조의2에 따른 기간이 ‘제척기간’에 해당함을 밝힌 바 있습니다(서울고등법원 2021. 11. 24. 선고 2021나2009331 판결). (위 판결은 양 당사자 상고하지 아니하여 2021. 12. 15. 확정되었습니다.) 그런데, 헌법재판소는 ‘집합건물법에 따른 분양자 등의 담보책임 존속기간은 민법상 수급인의 담보책임 존속기간과 동일하게 제척기간으로서 재판상 또는 재판외의 권리행사기간으로 해석된다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 등 참조). 또한 분양자 등은 위 담보책임 존속기간 내 발생한 하자에 대한 담보책임을 부담하므로, 여기에는 제척기간으로서의 성격뿐 아니라 담보책임의 대상이 되는 하자의 발생기간으로서의 성격도 있다. 집합건물법에 따른 하자담보청구권에 제척기간이 있다고 하여 민법 제162조 제1항의 채권 소멸시효 규정의 적용이 배제되지 않으므로, 위 권리에는 10년의 소멸시효기간이 적용되고 이는 각 하자가 발생한 시점부터 별도로 진행된다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결; 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결 등 참조).’고 판시하여(헌법재판소 2022. 10. 27.자 2020헌바368 결정), 집합건물법 제9조의2에 따른 담보책임의 존속기간이 ‘제척기간’에 해당함과 동시에 ‘하자발생기간’을 의미한다는 입장에 있습니다. 5. 판결의 의의 건설산업기본법 제28조 제1항에 관한 해석에 이어, 최근 대법원이 공동주택관리법 제37조 제1항의 하자담보책임기간을 ‘하자발생기간’으로 해석한 것은 타당하고, 공동주택 소유자의 권리구제에도 충실한 해석으로 보입니다. 따라서, 건설산업기본법 또는 공동주택관리법에 따른 하자담보책임을 묻기 위해서는, 각 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하기만 하면 된다고 할 것이고, 그 이후 실제 권리행사는 각 권리의 소멸시효기간이 완성되기 전에만 이루어지면 될 것입니다. 한편, 앞서 살펴본 바와 같이 집합건물법의 경우는 제9조의2 제1항이 문언상 ‘제척기간’에 해당한다는 취지로 규정되어 있으므로, 집합건물법 제9조에 따른 하자담보책임을 묻는 경우 권리행사기간에 유의할 필요가 있습니다.  

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[건설부동산] 관리단집회 결의가 없는 경우 집합건물 공용부분의 관리에 관한 계약의 효력

- 대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결 작성자 : 김윤기 변호사 1. 사실관계 (1) 주차설비업자인 甲과 조명공사업자인 乙은 A상가관리단과 주차설비계약 및 조명공사계약(이하 ‘이 사건 각 계약’)을 각 체결하였습니다. (2) 그런데, 위 甲과 乙은 A상가관리단과 이 사건 각 계약을 체결할 당시 A상가관리단집회 결의를 거치지는 아니하였습니다. (3) A상가관리단이 甲과 乙에게 이 사건 각 계약에 따른 돈을 지급하지 아니하자, 甲과 乙은 A상가관리단에 대하여 이 사건 각 계약에 따른 금전지급을 구하는 소송을 제기하였습니다. 2. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 내용 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’)은 아래와 같이 정하고 있습니다. 제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 제11조(공유자의 사용권) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다. 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.  1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 2. 「관광진흥법」 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우 제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조 제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. ② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다. ③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다. 3. 집합건물법 제16조 제1항의 해석 이 사건의 원심(대구지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나321403 판결)은, 집합건물법 제16조 제1항이 ‘관리인의 대표권을 제한하는 규정’에 해당함을 전제로, 甲 및 乙이 관리행위인 이 사건 각 계약을 체결함에 있어서 A상가관리단집회 결의가 필요하다거나 그러한 결의 없이 이 사건 각 계약이 체결되었음을 알았다고 볼만한 증거가 없으므로, A상가관리단은 甲 및 乙에게 관리단집회 결의가 없었음을 이유로 이 사건 각 계약의 무효를 주장할 수는 없다고 판시하였습니다. 그러나, 대법원(대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결)은 ‘집합건물법의 규정형식과 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’에 대해서 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 채 그러한 사항에 관하여 한 법률행위는 그 효력이 없다.’는 전제 하에, ‘A상가관리단은 관리단집회의 결의 없이 이 사건 각 계약을 체결하였으므로 이 사건 각 계약은 효력이 없다. 이와 다른 전제에 있는 원심의 판단은 집합건물 공용부분의 관리에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.’고 판시하였습니다. 4. 판결의 의의 대법원은 이번 판결을 통하여, 집합건물법 제16조 제1항의 내용, 즉 ‘(집합건물의) 공용부분의 관리에 관한 사항은 …(중략)… 통상의 집회결의(註. 관리단집회결의를 의미함)로써 결정한다.’는 내용을 강행규정으로 해석하는 입장을 명시하였습니다. 즉, ‘집합건물 공용부분의 관리행위’는 반드시 관리단집회 결의를 통해서 하여야 하고, 관리단집회 결의 없이 한 ‘집합건물 공용부분의 관리행위’는 그 효력이 인정될 수 없다는 것입니다. 그렇다면, 관리단집회 결의 없이 관리업무를 수행한 상대방 계약당사자는, 관리단에 대하여 계약에 따른 금액을 청구할 수는 없고(계약이 무효이기 때문), 각 구분소유자들에 대하여 사무관리, 부당이득 또는 손해배상의 법리(주로 ‘급부부당이득’이 문제될 것으로 보입니다) 따라 비용을 청구할 수밖에 없을 것입니다. 그리고, 그와 같이 부당이득반환청구 등의 청구를 하기 위해서는, 관리업무를 수행한 자가 해당 업무내용 및 그로 인하여 각 구분소유자들이 취득한 이익을 모두 입증해야 할 것입니다. 위와 같은 과정은 대단히 번거롭고, 많은 비용과 시간이 소요될 가능성이 높습니다. 따라서, 집합건물의 관리단과 계약을 체결하고 그에 따른 계약금액을 지급받고자 하는 자로서는, 관리단집회가 이루어졌는지 여부를 반드시 사전에 확인하고 계약을 체결하여야 할 것입니다.