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[도시정비] 재건축조합 설립에 동의하지 아니한 자를 상대로 한 매도청구권 행사
- 서울고등법원 2024. 3. 7. 선고 2023나2023508 판결
작성자 : 최상종 변호사
1. 기초적인 사실관계
원고는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다)에 따라 서울 서초구 방배동 일대를 정비구역(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 합니다)으로 하는 주택재건축정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 합니다)을 시행하기 위하여 2016. 7. 29. 서울특별시 S구청장으로부터 조합설립인가를 받고 2016. 8. 17. 설립등기를 마친 주택재건축정비사업조합인바, 2017. 9. 6. 사업시행계획인가를 받았고 2018. 9. 3. 관리처분계획(이하 ‘이 사건 관리처분계획’이라 합니다) 인가를 받았습니다.
원고는 2017. 9. 12. 구 도시정비법 제46조에 따라 분양신청기간의 최종종료일을 2017. 10. 20.로 정하여 ‘조합원 분양신청 공고’를 하여 조합원들로부터 분양신청을 받았습니다.
피고D는 이 사건 정비구역 내 위치한 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)을 소유 및 점유하고 있는바, 원고는 피고D가 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않았다는 이유로 이 사건 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외하였습니다.
원고는 위와 같이 분양신청 등을 공고하였음에도 피고D가 분양신청을 하지 아니하였으므로 현금청산 대상자에 해당하게 되었고, 원고는 피고D를 상대로 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 분양신청기간 종료 다음 날인 2017. 10. 21. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 및 부동산 인도를 구하는 취지의 소를 제기하였으며, 이 사건 소장 부본이 피고D에게 도달하였으므로 2017. 10. 21. 원고와 피고D 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 주장하였습니다.
2. 제1심 법원의 판단
제1심 법원(서울중앙지방법원 2023. 5. 4. 선고 2021가합574344 판결)은 “구 도시정비법 상의 사업시행자인 재건축조합에게는 원칙적으로 정비구역 내 부동산에 관한 수용권한도 인정되지 않는 것이고, 같은 법 제39조에서 규정하는 사업시행자의 매도청구권도 원칙적으로 조합원이 아닌 자를 상대로 하는 것으로서 조합 설립에 동의한 조합원이었던 현금청산 대상자에 대하여 바로 적용할 수는 없으나, 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로, 매도청구에 관한 같은 법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 봄이 상당하다. 다만 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지 건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 하며, 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 같은 법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다”고 판시한 대법원 판결(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참조)을 원용하였습니다.
그리하여 제1심 법원은 피고D는 이 사건 분양신청기간에 원고에게 분양신청을 하지 아니하여 이 사건 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외되어 현금청산 대상자가 되었고, 원고가 피고D를 상대로 피고D가 소유한 이 사건 부동산에 관하여 매도청구를 하여 원고와 피고D 사이에 위 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 인정하였습니다.
3. 항소심 법원의 판단
항소심 법원은 “구 도시정비법 제39조는 ‘사업시행자는 주택재건축사업을 시행할 때 조합 설립에 동의하지 아니한 자(제1호)의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물법 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.’고 규정하고 있고, 집합건물법 제48조는 매도청구권의 행사에 관하여 최고절차[재건축의 결의가 있으면(재건축조합이 설립되면) 집회를 소집한 자(재건축조합)는 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(조합 설립에 동의하지 아니한 토지등소유자)에게 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부(조합 설립에 동의할 것인지 여부)를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 하고(집합건물법 제48조 제1항), 촉구를 받은 구분소유자(토지등소유자)는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 하며(집합건물법 제48조 제2항), 위 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자(토지등소유자)는 재건축에 참가하지 아니하겠다(조합 설립에 동의하지 아니하겠다)는 뜻을 회답한 것으로 본다(집합건물법 제48조 제3항) 및 행사기간[위 집합건물법 제48조 제2항의 최고기간 만료일로부터 2개월 이내(집합건물법 제48조 제4항)]에 관하여 규정하고 있는바, 조합 설립에 동의하지 아니한 자에 대한 매도청구권 행사에 관하여 구 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물법 제48조의 최고절차 및 행사기간에 관한 규율이 배제된다고 볼 만한 이유나 근거를 찾아보기 어렵다.”고 판시하였습니다.
제1심 법원과 달리 항소심 법원은 “대법원 2020. 12. 23. 선고 2010다73215 판결은 조합 설립에 동의하였으나 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 된 자에 대한 매도청구권 행사에 관하여 구 도시정비법 제39조를 직접 적용할 수는 없으나 이를 준용하여 재건축조합이 현금청산 대상자에 대하여 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있는 것으로 하되, 성질상 최고절차 및 행사기간에 대하여는 구 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물법 제48조의 규율이 없다고 판단한 것이므로, 피고D가 조합 설립에 동의하지 아니한 자에 해당하여 매도청구권 행사에 관하여 구 도시정비법 제39조가 직접 적용되는 이 사건과는 사안이 달라 그 결론을 이 사건에 그대로 원용하기에는 적절하지 않다.”고 판시하였습니다.
그리하여 항소심 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 피고D가 원고 조합 설립에 동의하였다가 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산 대상자가 되었다거나 원고가 구 도시정비법 제39조 및 집합건물법 제48조에 따른 최고절차를 거쳐 그 행사기간 내에 매도청구권을 행사하였다고 인정하기에 부족하므로 원고의 피고D에 대한 매도청구는 구 도시정비법 및 집합건물법에서 규정하고 있는 절차를 거치지 않아 부적법하므로 이로써 원고와 피고D 사이에 매매계약이 성립되었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
4. 시사점
원고는 이 사건 소 제기 이전에 피고D를 상대로 매도청구의 소를 제기하였다가 도중에 소를 취하한 적도 있었는데 피고D를 상대로는 집합건물법 제48조 제1항에서 정한 최고 절차를 거친 사실이 없고 매도청구권 행사기간을 준수하지 못하였습니다.
원고는 피고D가 조합설립의 동의를 하지 아니한 자이므로 구 도시정비법 제39조가 직접 적용되기 때문에 집합건물법 제48조가 정한 매도청구권 행사요건 갖추지 못하고 행사기간을 준수하지 못하는 관계로 피고D를 상대로는 더 이상 적법하게 매도청구권 행사를 할 수 없음을 잘 알면서도 피고D가 마치 조합원(조합설립의 동의를 한 자)임을 전제로 분양신청 안내 통지를 받고서도 분양신청을 하지 아니하여 현금청산 대상자가 된 것인 양 주장을 하면서 이 사건 매도청구를 하였던 사례입니다.
항소심 법원은 이러한 문제점을 제기한 피고 소송대리인의 주장을 받아들여 조합 설립에 동의하지 아니한 자에 대한 매도청구권 행사에 관하여는 구 도시정비법 제39조가 직접 적용되어 구 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물법 제48조의 최고절차 및 행사기간에 관한 규율도 적용되므로 이를 준수하지 아니하면 매도청구권 행사가 부적법한 것이고 그에 따라 매매계약도 성립되지 않음을 명확히 하였다는 점에서 큰 의의를 갖는다 할 것입니다(원고는 피고D에 대하여 상고하지 아니하여 원고와 피고D 사이의 위 항소심판결은 확정되었습니다).
