- 대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다236337 판결

작성자 : 김윤기 변호사

1. 사실관계 (구분소유자들의 관리단을 상대로 한 수익금 지급청구)

이 사건 건물(집합건물)의 구분소유자들인 원고들은 이 사건 건물의 관리단인 피고를 상대로, 공용부분에 관하여 징수한 수익금 중 자신의 지분 비율에 상응하는 수익금 지급을 청구하였습니다.

2. 원심의 판단

이 사건의 원심(서울고등법원 2023. 4. 26. 선고 2021나2029946 판결)은, 공용부분 수익금을 구분소유자들에게 분배하기 위해서는 관리단집회 결의가 필요한데, 이 사건 건물의 관리단인 피고가 그 집회에서 이 사건 건물의 공용부분에서 발생한 수익금을 이 사건 건물의 구분소유자인 원고들에게 분배하기로 결의하였음이 인정되지 않는 이상 원고들은 피고를 상대로 공용부분 수익금의 분배를 구할 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다.

3. 대법원의 판단

그러나 대법원은, 아래와 같이 판시하면서, 사건을 원심인 서울고등법원에 환송하였습니다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다236337 판결).

‘「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에서는 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있으며(제11조), 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다(제17조)고 규정하고 있다. 집합건물의 공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자들 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속하게 되고, 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 공용부분에서 생긴 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로 그 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다. 다만 관리단집회의 결의나 규약으로 공용부분 관리비용 등 관리단의 사무집행을 위한 비용과 분담금 등을 각 구분소유자에게 청구∙수령하고 관리하는 방식에 관하여 정하면서 공용부분에서 생기는 수익금을 이러한 비용이나 분담금 등에 충당하기로 하였다면 관리단은 그러한 방식과 절차에 따라 공용부분에서 생긴 수익금을 분배할 수 있고, 이 경우 구분소유자는 관리단에 공용부분 수익금을 자신에게 직접 지급해 달라고 청구할 수는 없을 것이다. 

이러한 법리에 비추어 원심판결의 이유를 살펴본다. 이 사건 공용부분에 관하여 징수한 수익금은 공용부분에서 생긴 이익으로 이 사건 건물의 구분소유자들 전원에게 그 지분 비율에 따라 귀속하므로 원고들은 피고를 상대로 자신의 지분 비율에 상응하는 수익금 지급을 청구할 수 있고, 이를 위해서 반드시 관리단집회의 결의가 있어야 하는 것은 아니다. 관리단집회의 결의나 규약에서 이 사건 공용부분에서 생기는 수익금을 구분소유자들에게 직접 분배하지 않고 관리단의 사무집행을 위한 비용과 분담금 등에 충당하기로 분배방식을 정하였다면 원고들이 피고에게 직접 이 사건 공용부분에서 생긴 수익금의 분배를 청구할 수는 없을 것이지만 그러한 내용의 관리단집회의 결의나 규약이 있었는지는 밝혀진 바 없다. 따라서 원심으로서는 관리단집회의 결의나 규약에서 이 사건 공용부분에서 생기는 수익금의 분배 절차나 방식에 관하여 위와 같은 정함이 없는 한 피고가 원고들에게 각 지분 비율에 따른 수익금을 지급하여야 한다고 판단하였어야 했다. 그런데도 원심은 구분소유자가 관리단에 공용부분에서 생긴 수익금의 분배를 청구하기 위해서는 관리단집회의 결의가 있어야 한다는 전제에서 그러한 결의가 없다는 이유로 원고들의 이 사건 청구를 받아들이지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 집합건물법 제17조의 해석 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.’

4. 판결의 의의

상가나 오피스텔이 지하주차장을 유료화하는 경우 그로 인한 수익금이 발생할 수 있습니다.

그리고, 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유∙사용함(이른바 ‘무단독점사용’)으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 (관리단에) 반환할 의무가 있는데, 이는 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도 그러하고, 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 무단독점사용하는 경우에도 그러합니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 참조). 그러한 경우, 관리단이 구분소유자 중 일부 또는 제3자로부터 지급받은 부당이득금은 공용부분의 수익금에 해당한다고 볼 수 있습니다.

대법원은 이번 판결을 통하여, 위와 같은 수익금의 처리방법에 관한 원칙과 예외를 정하였습니다.

즉, 집합건물법 제17조(‘각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.’)에 따라 집합건물 공용부분에서 발생하는 수익금은 (i) 원칙상 집합건물의 각 구분소유자들에게 지분 비율에 따라 귀속되고, (ii) 예외적으로 관리단집회 결의나 규약으로 관리단 사무집행 비용이나 분담금 등에 충당하기로 정하였다면 그에 따를 수 있는 것입니다.

향후 관리단집회나 규약 제정시에는, 위와 같은 공용부분 수익금의 처리방법 내지 분배방법에 관한 토의를 통하여, 총의를 모아 결정할 필요가 있다고 할 것입니다.