- 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다285725 판결

작성자 : 김윤기 변호사

1. 사실관계

(1) 서울 서초구 소재 토지(이하 ‘이 사건 대지’) 지상에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 집합건물인 이 사건 연립주택이 있었는데, A는 이 사건 대지 중 118/1,574 지분에 대한 임의경매절차에서 2009. 1. 2. 매수인으로서 매각대금을 다 내고, 이 사건 대지의 공유자가 되었습니다.

(2) B는 2013. 10. 21. 이 사건 연립주택 △△△호의 전유부분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 이 사건 연립주택 △△△호의 전유부분 면적이 이 사건 연립주택 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율은 105.239/1,806였고, B가 이 사건 대지에 관하여 소유하는 공유지분 비율은 105.239/1,806에 미치지 못하는 상황이었습니다.

(3) B는 2019. 5. 5. 사망하였고, 그 상속인으로는 C 등이 있었는데, C는 2019. 5. 29. 이 사건 연립주택 △△△호의 전유부분에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 그 이전인 2014. 1. 17. 이 사건 대지 중 118/1,574 지분에 관하여 (상속이 아닌 다른 원인으로) 소유권이전등기를 마친 사실이 있었습니다.

(4) 이 사건 연립주택의 구분소유자가 아닌 A는, B가 이 사건 대지에 관하여 이 사건 연립주택 중 이 사건 연립주택 △△△호의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(105.239/1,806)보다 부족한 공유지분만을 가졌으므로 부족한 부분에 해당하는 차임 상당의 부당이득반환의무가 있다고 주장하면서, B의 상속인인 C 등을 상대로 2016. 10. 10.부터의 부당이득반환을 청구하였습니다.

(5) C 등은, B와 C가 2015. 11. 15. B가 C의 이 사건 대지 중 118/1,574 지분을 무상으로 사용하기로 약정(이하 ‘이 사건 약정’)함으로써 대지사용권을 모두 확보하였으므로 부당이득반환의무가 없다고 주장(항변)하였습니다.

2. 원심의 판단

원심은, 대지사용권은 적어도 건물 소유를 목적으로 한 토지임차권과 같이 다른 대지 공유지분권자 등에 대하여 그 대지에 있는 건물 전유부분을 소유하는 것을 정당화할 수 있는 권리여야 하는데, 이 사건 약정에 기한 무상사용권이 A 등 약정 당사자가 아닌 제3자에게 대항할 수 있는 권리라고 볼 근거가 없다는 이유로, C 등의 주장(항변)을 받아들이지 않았습니다(서울중앙지방법원 2024. 8. 27. 선고 2023나57519 판결).

3. 대법원의 판단

그러나 대법원은, ‘집합건물법 제2조 제6호에서 정한 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다. 이러한 대지사용권은 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유함으로써 성립하고, 그 외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다(대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다254816 판결 등 참조).’는 기존 법리를 원용하며, 아래와 같이 판시하여 원심판결 중 C 등 패소 부분을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송하였습니다.

‘2015. 11. 15. 체결된 이 사건 약정서에는 ’이 사건 대지 중 118/1574 지분(이하 ‘위 토지’)의 소유자 C와 이 사건 연립주택 △△△호의 소유자 B는 다음과 같이 약정한다. 1. B는 이 사건 연립주택 △△△호 전유부분 소유를 위한 대지지분(대지사용권이 있는 지분)이 부족한 상태이므로, 부족 대지지분의 범위 내에서 위 토지를 무상으로 사용수익하고, C는 이를 승낙한다. 2. 기간은 2015. 11. 15.부터 B가 이 사건 연립주택 △△△호를 매도할 때까지로 한다.‘는 내용이 기재되어 있다. 위 약정서 내용과 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, C도 위 약정 당시 이 사건 연립주택의 구분소유자로서 그가 소유하는 위 공유지분이 자신의 전유부분을 소유하기 위한 대지지분이었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, B는 위 약정에 의하여 C가 소유하는 이 사건 대지(합계 면적 1,574㎡) 중 118/1,574 지분을 이 사건 연립주택 △△△호의 전유부분 소유를 위하여 사용할 수 있게 되어 이 사건 연립주택 △△△호에 관한 대지사용권을 확보하였다고 볼 수 있고, A가 위 약정의 당사자가 아니라고 하여도 그와 같이 보는데 지장이 없다. 그럼에도 앞서 본 이유로 B가 대지사용권을 확보하지 못하였다고 본 원심의 판단에는 대지사용권에 관한 법리를 오해하고 대법원 판례에 상반되는 판단을 하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.’

4. 판결의 의의

일반적으로 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 일체성을 갖지만(집합건물법 제20조), 집합건물의 건축 경위 및 그 대지에 관한 기존의 권리변동 등에 따라 대지사용권이 없는 구분소유자가 존재할 수도 있고, 집합건물의 전유부분 비율과 대지의 공유지분 비율이 다른 경우도 있습니다. 집합건물법 제7조가 ‘대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.’고 정한 것 역시, 이를 고려한 것입니다.

위와 같이 집합건물의 전유부분 비율과 대지의 공유지분 비율이 다른 경우 중에서 대지의 공유지분 비율이 집합건물의 전유부분 비율에 미치지 못하는 경우, 해당 집합건물의 구분소유자는 전유부분 비율에서 대지의 공유지분 비율을 뺀 만큼의 대지를 권원 없이 사용하는 것이 되므로, 다른 대지공유자들에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 됩니다.

그러나, 그러한 경우에도 집합건물의 구분소유자는 대지사용권을 추가로 확보함으로써, 위와 같은 부당이득반환의무를 면할 수 있습니다.

이번 대법원 판결은, 위와 같은 ‘대지사용권의 추가 확보’는 대지소유권(지분소유권 포함)과 같은 ‘물권’에 한정되는 것이 아니라, 등기가 되지 않는 채권적 권리(대지사용승낙 등)를 통해서도 가능하다는 기존 판례의 입장을 다시 한 번 확인하였습니다.

다만, 위와 같은 채권적 대지사용승낙을 해 준 자가 집합건물의 구분소유자였고, 그가 소유하는 대지 공유지분이 집합건물 전유부분을 소유하기 위한 대지지분이었다고 할 경우, 집합건물법 제20조 등에 의하여 채권적 대지사용승낙이 가능하지 아니할 것이므로, 그 승낙을 받은 자에게 대지사용권의 추가 확보가 이루어지지 못하였다고 볼 수 있다는 점에 유의하여야 할 것입니다.

즉, 집합건물의 구분소유자가 전유부분 비율보다 적은 비율의 대지 공유지분만을 소유한 경우, 해당 구분소유자가 다른 대지 공유지분권자들에게 부당이득반환의무를 부담하지 않기 위해서는, 전유부분 비율보다 많은 비율의 대지 공유지분을 소유한 자 또는 (집합건물의 구분소유자가 아닌) 대지 공유지분만을 소유한 자로부터 대지사용권을 확보해야 할 것입니다.