[민사] 토지매수인이 공매로 지상 건물에 대한 소유권을 상실한

사안에서, 그 토지에 관한 소유권이전등기청구권의

소멸시효 진행 여부가 문제된 사건

- 대법원 2023. 9. 21. 선고 2023다249876 판결

 

최슬기 변호사

 

  1. 사안의 개요

     

    원고(주식회사 A)는 2001. 8. 6. 피고(한국토지공사)로부터 토지를 매수하였고(이하 ‘이 사건 토지’ 및 ‘이 사건 매매계약’), 원고는 피고로부터 이 사건 토지의 사용승낙을 받아 그 지상에 공장(이하 ‘이 사건 공장’)을 신축하였습니다.

     

    이 사건 토지는 매립공사에 의해 조성된 매립지였던바, 이 사건 매매계약 체결 무렵에는 이 사건 토지에 대한 토지대장 등이 존재하지 아니하였기에 원고가 그 명의로 등기, 등록 등을 마칠 수 없었던 것으로 보입니다. 그러나 2002. 5. 9.경 이 사건 토지에 대한 토지대장이 작성되었고, 같은 달 13.경 피고 명의의 소유권보존등기가 마쳐진바, 원고는 그 무렵부터 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마칠 수 있었을 것임에도, 관련 절차를 이행하지 아니하였습니다.

     

    이후 원고의 부가가치세 체납 등으로 이 사건 공장이 압류되었고, 소외 C가 공매절차에서 이 사건 공장을 매수하여, 2003. 2. 19.경 소유권이전등기를 마쳤는데, 원고는 그로부터 약 20년이 경과한 2021.경 이 사건 소송을 제기하여, 피고에게 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기절차를 이행할 것을 주장하였습니다.

     

  2. 이 사건의 쟁점

     

    피고는, 이 사건 공장이 공매되어 원고가 이 사건 토지의 점유를 상실한 2003. 2. 19.부터 이 사건 매매계약에 따른 원고의 소유권이전등기청구권에 관하여 소멸시효기간이 진행되었고, 이미 소멸시효가 완성되었다고 항변하였고, 이에 대하여 원고는 원고의 점유가 공매절차를 통해 소외 C에게 승계되었으므로 소멸시효가 중단되었다고 재항변한바, 이 사건의 쟁점은 ‘부동산 매수인이 공매로 점유를 상실한 경우에도 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는지 여부’ 입니다.

     

  3. 대법원의 판단

     

    대법원은, 아래와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 원고 주장을 배척한 원심(부산고등법원 2023. 5. 18. 선고 2022나57117 판결)이 타당하다고 보아, 원고의 상고를 기각하였습니다.

     

  • 부동산의 매수인이 매매목적물을 인도 받아 사용․수익하고 있는 경우 매수인의 이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 아니하나, 매수인이 그 목적물의 점유를 상실하여 더 이상 사용, 수익하고 있는 상태가 아니라면 점유상실 시부터 매수인의 이전등기청구권에 관한 소멸시효가 진행함이 원칙이다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91다40924 판결 참조). 다만, 부동산의 매수인이 그 부동산을 인도받아 사용․수익하다가 이에 대한 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계하여 준 경우에는 그 이전등기청구권의 행사 여부에 관하여 그 부동산을 자신이 계속 사용․수익하고 있는 경우와 특별히 다르지 않으므로 이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않는다고 보아야 한다(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결 참조).

     

  • 한편, 건물은 일반적으로 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 건물의 소유자는 건물의 소유를 위하여 그 대지인 토지를 점유하고 있다고 볼 수 있고, 이는 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점유하지 않더라도 마찬가지이지만, 그가 건물의 소유권을 상실한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대한 점유도 함께 상실한다(대법원 1993. 10. 26 선고 93다2483 판결, 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결 참조).

     

  • 원고가 공매로 이 사건 공장의 소유권을 상실함으로써 이 사건 토지의 점유를 상실하였는바, 이 사건 토지에 건축된 이 사건 공장에 대한 공매가 위 토지에 대한 원고의 권리행사라고 보기 어렵고, 원고가 2003. 2. 19. 공매로 이 사건 공장의 소유권을 상실함으로써 그 대지인 이 사건 토지의 점유를 상실하였으므로, 그 때부터 이 사건 소유권이전등기청구권에 관한 상사소멸시효가 진행한다.

     

  1. 판결의 의의

     

    부동산의 매수인이 그 부동산을 받아 사용·수익하다가 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 우리 대법원의 확립된 판례입니다.

     

    본 판결은 위 대법원 판결의 법리를 확인하며, 압류재산을 환가하는 절차인 ‘공매’로 점유를 상실한 것을 두고 ‘매매’와 같은 권리행사의 일환이라 볼 수 없다고 판시한바, 이는 시효제도가 이른바 ‘권리 위에 잠자는 자’를 법적 보호에서 제외하기 위하여 규정된 제도라는 점 등을 고려할 때 지극히 타당하다고 판단됩니다.

     

    덧붙여 부동산의 미등기매수인이 그 점유를 상실하여 더 이상 사용․수익하지 아니하는 경우, 소유권이전등기청구권의 소멸시효 중단을 주장하기 위해서는 그 부동산의 처분과 같은 적극적인 권리 행사가 요구된다는 점 또한 다시금 유의할 필요가 있겠습니다.