이유미 변호사
I. 상가임대차법 개정
1. 개정 내용
최근 상가임대차법이 2018. 10. 16.자로 개정되었고, 개정 상가임대차법은 동법을 공포일로부터 시행하도록 정하였습니다(다만 상가건물임대차분쟁조정위원회는 6개월 경과 후 시행함). 개정의 주요 내용을 개정 전 상가임대차법과 비교하여 보면 다음과 같습니다.
| 개정 전 | 개정 후 | |
|---|---|---|
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임차인의 계약갱신요구권 (제10조 제2항) |
5년 | 10년 |
| 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간(제10조의4 제1항) | 임대차 종료 전 3개월부터 | 임대차 종료 전 6개월부터 |
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전통시장 권리금적용 제외여부 (제10조의5 제1호) |
해당 | 제외 |
| 상가건물임대차분쟁조정위원회의 설치(제20조 내지 제22조 신설) | 「법률구조법」에 따른 대한법률구조공단의 지부에 신설 |
2. 개정 취지
개정 전 상가임대차법에 대해서는 소위 ‘궁중 족발’ 사건을 계기로 사회문제화된 소규모점포 임차상인들의 임차권을 제대로 보호하지 못한다는 지적이 있었습니다. 상가임대차법의 개정은 개정 전 상가임대차법에 대한 아래와 같은 논란을 해소하기 위하여 이루어진 것입니다.
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상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함하여 "5년"을 초과할 수 없도록 하여 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되었습니다. 임대인이 준수하여야 하는 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지로 제한하고 있는데 이에 대해 임차인의 권리금 회수기회 기간이 짧다는 지적이 있었습니다. 일반상가 임차인에 대한 권리금 회수 기회를 보장했지만 대다수의 영세상인이 영업하고 있는 전통시장은 포함되지 않아 논란이 있었습니다. 임차인과 임대인의 갈등이 꾸준히 발생하고 있음에도 상가건물 임대차 분쟁 해결을 위한 분쟁조정위원회제도는 아직 도입되지 않아 지난해 이를 도입한 「주택임대차보호법」과 형평성이 맞지 않는다는 지적이 있었습니다. |
II. 상가임대차법 개정에 따른 문제점
기존 상가임대차법의 조항과의 관계, 상가임대차법 개정에 따른 경과규정과 관련하여, 다음과 같은 점이 문제될 수 있습니다.
1. 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상에서 배제되는 경우
상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상에 상가임대차법 및 동법 시행령이 정하는 보증금액(현재 서울특별시의 경우 6억 1000만원)을 초과하는 임대차 및 일시사용을 위한 임대차는 배제되는 것으로 해석됩니다.
상가임대차법 제2조 제1항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 동법을 적용하지 아니하나, 다시 동조 제3항으로 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 제한적으로 열거된 상가임대차법 일부 규정을 적용한다고 하였는데, 상가건물임대차분쟁조정위원회와 관련된 신규 조문은 위 동조 제3항에 포함되지 않았습니다. 또한 상가임대차법 제16조는 ‘이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니 한다’라고 규정하고 있어서, 일시사용 상가임대차 역시 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상에서 제외되는 것으로 보입니다.
2. 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 해석 - 제10조 제2항은 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”의 의미 관련
개정 상가임대차법 부칙 제2조를 두고, 다음과 같은 해석이 가능한 상황입니다.
(1) 개정법 시행 후 최초로 체결(체결 이후 갱신)된 임대차에만 개정 규정이 적용된다.
(2) 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 최초로 갱신되는 임대차에 개정 규정이 적용된다.
(3) 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차는 물론 최초 여부(차수)를 불문하고 갱신되는 기존 임대
차에도 개정 규정이 적용된다.
위 부칙 제2조의 구체적인 의미는 결국 판례를 통하여 밝혀질 것으로 보입니다. 다만, 2018. 9. 20.자 법제사법위원회회의록을 보면, 정부 측 입장은 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 개정 상가임대차법이 적용되기를 희망한다는 것이었고 회의 과정에서 이러한 정부 측 의견이 타당한 것으로 받아들여졌는바, 개정 상가임대차법 부칙 제2조는 (3)의 의미로 해석될 가능성이 높은 것으로 보입니다.