- 대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다246800
김민구 변호사
1. 개요
도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')에 근거한 재개발, 재건축정비사업의 경우, 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 때 정비사업조합은 조합원이 소유하고 있던 부동산에 관하여 청산금 지급의무를 부담하게 됩니다. 조합원이 소유하고 있던 부동산에 근저당권 등 제한물권이 설정되어 있는 경우 정비사업조합의 청산금 지급채무와 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무가 동시이행관계에 있다는 것은 이미 확립되어 있는 법리입니다. 과거 대법원은 위 동시이행항변권 행사의 물적범위와 관련하여 근저당권의 피담보채권액과 관계없이 청산금 전부에 관하여 동시이행항변권 행사가 가능하다고 판단하였으나, 전원합의체 판결(대법원 2012다114776)을 통하여 근저당권의 채권최고액 또는 확정된 피담보채무액 상당의 청산금에 대하여만 동시이행항변권 행사가 가능하다는 것으로 변경하였습니다. 최근 대법원(대법원 2016다246800, 이하 '본건 대법원 판결')은 청산금 지급의무와 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무의 동시이행항변권 행사가 가능한 시기에 관하여 판결을 하였습니다.
2. 관련 법령
3. 본건 대법원 판결 요지
대법원은,
① 도시개발법 제34조 및 제42조 제1항, 제5항 규정들에 의하면, 종전 토지 중 환지 계획에서 환지를 정한 것은 종전 토지와 환지 사이에 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 환지에 설정된 것으로 보게 되고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 되므로, 보류지 또는 체비지는 그에 상응하는 종전 토지에 아무런 권리제한이 없는 상태로 도시개발법 제42조 제5항이 정한 자가 소유권을 취득한다.
② 도시개발법상의 환지처분과 도시정비법상의 이전고시의 방식 및 효과를 고려하면, 이전고시의 효력 등에 관하여는 도시정비법 관련 규정에 의하여 준용되는 도시개발법에 따른 환지처분의 효력과 궤를 같이하여 새겨야 함이 원칙이다(대법원 2011두6400 전원합의체 판결).
라는 위 2가지 법리를 전제로, "이러한 보류지 등에 관한 규정과 법리에 따라 살펴보면, 주택재건축사업에서 그 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다. 이처럼 이전고시로 저당권이나 가압류와 같은 권리제한이 소멸하게 되는 이상, 이전고시 이후 사업시행자로서는 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 된다"고 판단하였습니다.
4. 정리
개요 부분에서 간단히 언급한 바와 같이 과거 청산금 지급채무와 권리제한없는 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있음은 확립된 법리였고, 다만 그 동시이행의 물적 범위(동시이행항변을 할 수 있는 청산금 액수)에 관하여 대법원은 전원합의체 판결을 통하여 근저당권의 채권최고액 또는 확정된 피담보채무액 상당 범위에서만 동시이행이 가능하다고 법리를 정리하였습니다.
본건 대법원 판결은 청산금 지급 채무와 권리제한없는 소유권이전등기의무는 '이전 고시 이전'까지만 동시이행관계에 있다고 하여 시적 범위를 명확히 한 것으로서 의미가 있다고 할 것입니다. 향후, 정비사업조합으로서는 본건 대법원 판결에 따라 이전고시 이전에 청산금 지급 채무를 이행하여 지연이자를 부담하지 않도록 유념하여야 할 것입니다.