임대인의 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 신규임차인과
임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당하는지
- 대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172(본소), 2019다296189(반소) 판결
이승훈 변호사
1. 사안의 개요
원고(반소피고)는 학교법인인 임대인이고, 피고(반소원고)는 원고와 임대차계약을 체결한 임차인으로, 원고가 ‘사립학교법 제33조 및 사학기관 재무∙회계규칙 제35조 제1항 등 법령에 따라 임대차계약을 체결할 경우 경쟁입찰에 부쳐야 할 의무가 있다’는 이유로 임차인인 피고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하자, 원고의 피고에 대한 건물인도 청구소송에서, 피고가 원고의 권리금회수기회 보호의무위반을 원인으로 권리금 상당액의 손해배상을 반소로 구한 사안입니다.
2. 상가건물 임대차보호법 관련 규정
구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’)은 임차인의 권리금 회수기회에 관하여 다음과 같이 정하고 있습니다.
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제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. |
3. 원심의 판단
원심은 사립학교법 제33조, 사학기관 재무∙회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 5,000만원을 초과하는 임대차계약을 체결하는 경우, 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 하므로, 학교법인인 원고가 피고(임차인)가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁 입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 원고가 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 판단하였습니다.
4. 대법원의 판단
대법원 또한, 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 판단하며, 피고의 상고를 기각하였습니다.
5. 이 판결의 의의
이 판결은 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하는 것이 임대인의 또 다른 법령상 의무를 위반하는 경우, 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’에 해당한다고 판시함으로써, 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’의 의미를 보다 명확히 하였다는 점에 의의가 있습니다.