- 대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636 판결
김민구 변호사
1. 서설
도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 제70조 제1항에서는 "정비사업의 시행으로 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고, 제2항에서는 "제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금, 보증금, 그 밖의 계약상 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다"고 규정하고 있습니다.
그런데, 도시정비법 제70조 제1항상 임차인이 행사할 수 있는 계약해지권의 행사시기는 "임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때"라고만 정하고 있어 그 시기가 언제인지 문언상 명확하지 않아 해석의 여지가 있었습니다. 최근 대법원은 이에 대하여 아래와 같이 명확한 기준을 제시하였습니다.
2. 정비사업시행으로 인한 임차인의 계약해지권 행사시점
임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 계약의 기본내용으로 하므로(민법 제618조), 도시정비법 제70조 제1항에서 말하는 '정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없다'는 것은 정비사업의 시행으로 인하여 임차인이 임대차목적물을 사용ㆍ수익할 수 없게 되거나 임대차목적물을 사용ㆍ수익하는 상황 내지 이를 이용하는 형태에 중대한 변화가 생기는 등 임차권자가 이를 이유로 계약 해지권을 행사하는 것이 정당하다고 인정되는 경우를 의미합니다.
관리처분계획인가의 고시가 있을 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용ㆍ수익할 수 있게 됩니다(대법원 1992. 12. 22. 선고 91다22094 전원합의체 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635 판결 등 참조). 이에 따라 사업시행자는 관리처분계획인가의 고시가 있게 되면 위 조항을 근거로 정비구역 내에 있는 토지 또는 건축물의 임차권자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 등 참조).
대법원은 위와 같은 법리를 기초로, "임차권자는 임대차기간이 남아 있더라도 자신이 점유하고 있는 임대차목적물을 사업시행자에게 인도하여야 할 의무를 부담하게 되고 이로 인해 정비사업이 진행되는 동안 임대차목적물을 사용ㆍ수익할 수 없게 된다. 따라서 임차인은 원칙적으로 관리처분계획인가의 고시가 있다면 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 이 사건 조항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다"고 판시하여 "관리처분계획인가가 고시된 때"를 임차인이 도시정비법 제70조 제1항에 따른 계약해지권을 행사할 수 있는 원칙적인 시기로 해석하였습니다.
다만, 대법원은 '관리처분계획인가 고시'가 되기 전이라도 예외적으로 "관리처분계획인가의 고시 이전이라도 정비사업 계획에 따라 사업시행자에 의한 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이루어지는 등으로 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우"에는 도시정비법 제70조 제1항에서 정한 임차인의 계약해지권을 행사할 수 있고, 여기서 "임차인이 관리처분계획인가의 고시 이전에 해지권을 행사할 수 있는 특별한 사정이 있는지는, 정비사업의 진행 단계와 정도, 임대차계약의 목적과 내용, 정비사업으로 임차권이 제한을 받는 정도, 사업시행자나 임대인 등 이해관계인이 보인 태도, 기타 제반사정을 종합적으로 고려하여 개별적ㆍ구체적으로 판단하여야 한다"고 그 기준을 밝혔습니다.
3. 결론
이 사건은 관할 행정청이 2014. 12. 8. 관리처분계획을 인가하였으나 2015. 3. 12. 고시하였는데, 관리처분계획 인가 후 고시되기 전인 2015. 1. 15. 임차인들이 임대차계약 해지권을 행사하고 보증금 반환을 청구한 사안이었습니다. 더군다나, 이 사건의 경우 정비사업조합은 이주기간을 2015. 1. 6.부터로 정하여 공고하였습니다. 이 사건의 경우 관리처분계획인가가 고시되기 전이라도 도시정비법 제70조 제1항에 따른 계약해지권을 인정해 줄 만한 사정이 있었다고 해석하는 것이 합리적이라고 보여집니다.
본 대법원 판결은 도시정비법 제70조 제1항에서 정한 계약해지권을 행사할 수 있는 시기를 관리처분계획인가고시 후로 정하면서도, 구체적 사정에 따라 실질적으로 임차인의 사용수익권이 보장되기 어려운 사정이 있다면 관리처분계획인가고시 이전이라도 계약해지권이 인정될 수 있다는 점을 명확히 한 것으로서 의미가 있습니다.