상가임대차계약 갱신거절 사유에 해당하는지 여부
- 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결
이승훈 변호사
1. 사안의 개요
주택재개발정비사업 구역 내 위치한 상가의 임차인이었던 원고가 상가임대인인 피고를 상대로, 임대차계약 종료 무렵 피고가 정당한 사유 없이 원고가 주선한 임차인과의 임대차계약을 거절함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였다며 손해배상을 구한 사건에서, 피고가 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 존재한다고 주장하였으나, 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다는 사정만으로는 이 사건 임대차가 종료될 무렵 피고에게 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여, 피고의 손해배상책임을 인정한 원심의 판단이 정당하다고 본 사안입니다.
2. 관련 법령
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구 상가건물임대차보호법 (2018. 10. 16. 법률 제15891호로 개정되기 전의 것) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 구 도시 및 주거환경정비법 (2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. |
3. 이 사건의 쟁점
구 도시정비법상 관리처분계획의 인가·고시가 있는 때에는 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전 고시가 있는 날까지 이를 사용·수익할 수 없고(구 도시정비법제49조 제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있으므로(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62578 판결 등 참조), 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있어, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절 사유가 있다고 볼 수 있는데, 관리처분계획의 인가·고시가 있기 전, 사업시행인가·고시만 있는 상황에서도 임대인이 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에 따라 임대차계약의 갱신을 거절 할 수 있는지 여부가 문제되었습니다.
4. 대법원의 판단
대법원은 구 도시정비법상 사업시행인가·고시가 있는 때부터 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용·수익하는데 별다른 법률적 제한이 없다는 점에 비추어 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 도시정비법에 따른 사업시행인가·고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다고 판단하면서, 임대차 종료시 관리처분계획 인가·고시가 이루어졌거나, 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 판시하였습니다.