‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차’의 의미
- 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결
이승훈 변호사
1. 사실관계
원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 250만원으로 정하여, 이 사건 건물을 임대하였고, 피고는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등 제조업을 하여 왔습니다. 원고와 피고는 2014. 7. 30.에 이르러 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만원으로 증액하고, 임대차 기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하고 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였습니다. 이후 원고는 2019. 4. 6. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 원고가 이를 받아들이지 아니하고, 피고에 대하여 건물명도(인도)를 청구한 사건입니다.
2. 이 사건의 쟁점
상가임대차법은 제10조 제2항에서 ‘전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.’고 규정하고 있었으나, 2018. 10. 16. 법 개정을 통해 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 전체 임대차기간이 5년에서 10년으로 변경되었습니다. 그런데 개정 당시 부칙은 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’고 정하고 있는바, 개정 법 시행 전 체결된 임대차계약으로서, 개정 법 시행 후 의무임대차기간이 5년을 경과한 임차인이 개정법률에 따라 의무임대차기간 10년을 주장하며, 계약갱신을 요구할 수 있는지 여부가 문제되었습니다.
3. 대법원의 판단
대법원은 상가임대차법의 문언, 내용과 체계에 비추어 볼 때, ‘개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함하지 않는다.’고 판시하면서, ‘피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로, 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절통지로 인하여, 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16. 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않으므로, 피고가 원고에 대하여 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다.’고 판단하였습니다.
4. 이 판결의 의의
상가임대차법의 개정 이후, 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 해석을 두고 견해의 대립이 있는 상황이었으나, 이 판결을 통해, (i) 이 법 시행 후 최초로 체결된 임대차 또는 (ii) 이 법 시행 이전 체결된 임대차계약이지만, 이 법 시행 이후, 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차가 적용대상임을 명확히 확인하였다는데 의의가 있다고 할 것입니다. 또한, 이 판결에 의하면 임대차계약 기간이 5년을 초과한 경우와 같이 개정 전 법으로는 임차인에게 계약갱신청구권이 발생하지 않는 경우에는, 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용될 여지가 없는바, 개정법에 따른 계약갱신요구권 행사에 관한 판단기준을 명확히 하였다는데 의의가 있습니다.