이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건
- 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결
강동호 변호사
1. 사안의 개요
원고(이하 ‘임대인’)는 2016. 7.경 피고(이하 ‘임차인’)에게 임대인의 상가(이하 ‘이 사건 상가’)를 보증금 1,500만원, 차임 월 135만원(매월 30일 지급), 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 8. 31.까지로 정하여 임대하였습니다(이하 ‘이 사건 임대차계약’). 임차인은 임대차 기간 중 2017년 4월분, 5월분, 8월분 각 차임을 연체하였고, 그중 2017년 8월분 차임은 그 지급시기 이후인 2017. 9. 8. 비로소 지급하였습니다.
한편, 임대차기간 종료를 앞두고 임차인은 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구하였는데, 임대인은 2018. 5. 18.경 피고에게 월 차임의 3기 이상 연체 사실이 있음을 들어 갱신거절의 의사를 표시하였고, 이 사건 임대차계약 기간 종료 후 임차인을 상대로 이 사건 상가에 대한 인도를 청구하였습니다.
2. 이 사건의 쟁점
이 사건의 쟁점은 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’) 제10조 제1항 제1호가 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유로 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 규정하고 있는 상황에서, 임차인이 3기분에 이르는 차임을 연체한 사실은 있으나 임차인의 계약갱신요구 당시에는 차임액이 3기분에 이르지 않는 경우에도 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는지 여부입니다.
3. 대법원의 판단
대법원은 다음과 같은 이유로 임대차기간 중 어느 때라도 임차인이 3기분에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있지 않아도, 임대인은 갱신 요구를 거부할 수 있다고 판시하였습니다.
(1) 「상가건물 임대차보호법」(이하 '상가임대차법'이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).
(2) 위와 같이 규정한 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).
(3) 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
4. 이 판결의 의의
대상판결은 상가임대차법 문언과 그 취지를 충실하게 해석한 판결로, 임대차 기간 중 임차인의 차임 연체액이 3기분에 달한 사실이 있다면 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 결론을 명확히 하였다는 데에 의의가 있습니다.