- 대법원 2021. 7. 15 선고 2018다214210 판결
강동호 변호사
1. 사안의 개요
원고는 피고와 오피스텔 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’)을 체결하고 피고에게 계약금을 지급하였는데, 이 사건 임대차계약서는 제7조로 ‘이 사건 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있고, 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.’고 정하고 있고, 특약사항으로 ‘현재 난방방식은 바닥 난방이 아닌 천정 히팅방식으로 임차인은 바닥 난방을 원하므로, 임대인은 계약 후 바닥(지역열병합방식) 난방공사를 잔금일(2016. 4. 22.) 전까지 완료하여 입주에 지장이 없도록 하여야 한다.’고 정하고 있습니다.
그런데 피고는 계약체결 후 이 사건 임대차계약 특약사항과 관련하여, 바닥 난방공사의 위법성과 공사의 어려움 등을 설명하면서, 원고에게 카펫을 설치하거나 전기판넬 공사를 하는 대안을 두 차례 제안하였고, 이에 원고는 피고에게 원래 특약사항대로 이행할 의사가 있는지를 묻는 문자를 보낸 후, 그에 대한 답변이 없자 당일 곧바로 임대차계약 해제통보를 하고, 이후 해제에 따른 계약금 반환과 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
2. 이 사건의 쟁점
이 사건의 쟁점은 민법 제544조에 따라 최고 없이 계약을 해제할 수 있는 요건으로서 피고의 이행거절이 있었는지 여부입니다.
3. 원심의 판단
원심은 피고가 원고에게 계속해서 특약사항과 다른 방식으로 난방을 할 것을 요구하였고, 바닥 난방공사를 해줄 것인지를 묻는 원고의 최종 문자에도 답변하지 않았으며, 계약해제 통보 후의 난방공사는 계약 해제 이후의 사정에 불과하므로, 피고의 이행거절이 있었다고 판단하였습니다.
4. 대법원의 판단
대법원은 다음과 같은 이유로 피고의 이행거절의 의사가 인정되지 않는다고 판단하고, 원심을 파기하였습니다.
(1) 민법 제390조는 ‘채무불이행과 손해배상’이라는 제목으로 “채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.”라고 정하여 채무불이행에 관한 일반조항주의를 채택하고 있다. 민법 제544조는 ‘이행지체와 해제’라는 제목으로 “당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”라고 정하고 있다. 채무자가 채무의 이행을 지체하고 있는 상태에서 이행거절의사를 표시한 경우에는 채권자는 그 이행을 최고하지 않고 계약을 해제할 수 있음은 분명하다.
(2) 이때 채무자가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하였는지는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2004다53173 판결 참조). 위와 같은 이행거절로 인한 계약해제의 경우에는 채권자의 최고도 필요하지 않고 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공도 필요하지 않아(대법원 1992. 9. 14. 선고 92다9463 판결 참조), 이행지체를 이유로 한 계약해제와 비교할 때 계약해제의 요건이 완화되어 있으므로, 이행거절의사가 명백하고 종국적인 것으로 볼 수 있어야 한다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다22971 판결 참조). 명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 외에 계약 당시 또는 그 후의 여러 사정을 종합하여 묵시적 이행거절의사를 인정하기 위해서는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정되어야 한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결 참조).
(3) 다음 사정을 위 법리에 비추어 살펴보면, 피고에게 명백한 이행거절의사가 인정되지 않는다고 볼 여지가 있다.
(i) 원고와 피고가 나눈 대화를 살펴보면, 피고가 원고에게 다른 대안을 제시하고 있기는 하지만 원고가 최종적으로 다른 대안을 채택하지 않을 경우에도 바닥 난방공사를 거부하겠다는 의사를 직접 표현한 부분은 찾기 어려운 점,
(ii) 원고는 원래 특약사항대로 이행할 의사가 있는지를 묻는 문자를 보낸 직후 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 보냈는데, 이는 짧은 시간으로 피고에게 불가피한 사정이 있을 수도 있고 피고에게 즉시 답변할 의무가 있는 것도 아니라는 점에 비추어보면 피고가 원고에게 이행거절의 의사를 표시한 것이라고도 단정할 수 없는 점,
(iii) 피고가 위와 같은 확인 문자를 받고 인테리어 업체에 바닥 공사를 의뢰하였고, 주민동의를 받아 난방공사를 마치고 원고에게 이 사실을 알린 점
5. 이 판결의 의의
이행거절로 인한 계약해제의 경우에는 채권자의 최고도 필요하지 않고 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공도 필요하지 않는 등 계약해제의 요건이 완화되어 있는바, 불명확한 의사표시에도 이행거절로 인한 계약해제를 인정한다면 상대방 당사자에 지나치게 불합리합니다. 이 판결은 위와 같은 점을 고려하여 이행거절로 인한 계약해제를 위해서는 ‘명백한 이행거절의사’가 인정되어야 한다는 점을 확실히 하였다는 점에서 의의가 있습니다.