[부동산] 집합건물 관리주체가 실시한 단전조치의 적법성

- 대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38608(반소) 판결

 

강동호 변호사

 

  1. 사안의 개요

     

    이 사안에서 반소피고는 지하 2층, 지상 10층 규모의 집합건물인 ‘둔산○○○○’(이하 ‘이 사건 건물’)의 구분소유자들로 구성된 관리단이고, 반소원고들은 이 사건 건물 중 지하 1층 B101호(이하 ‘이 사건 점포’)를 1/2지분씩 공유하며 2008년경부터 2013년 1.경까지 사우나와 헬스장을 운영하던 자들입니다.

     

    반소피고는 2006. 8. 20. 관리규약을 제정하고 2012. 4. 16. 관리규약을 개정했는데, 제정된 관리규약 제17조 제1항은 ‘상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다’고 정하고 있습니다. 또한, 개정된 관리규약 제17조 제5항은 ‘관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다’고 정하고 있습니다.

     

    한편, 반소피고는 2012. 3. 28. 반소원고들을 상대로 2008. 8. 29.부터 2012. 3. 21.까지의 관리비 합계 및 그 지연손해금의 지급을 청구하는 지급명령을 신청하였는데, 2012. 9. 13. 반소원고들은 반소피고에게 관리비를 지급하라는 취지의 조정이 성립되었습니다. 이후 반소피고는 2012. 11. 28.부터 2013. 1. 24.까지 반소원고들에게 9차례에 걸쳐 ‘조정조서에 따른 관리비 및 지연손해금을 지급하지 않으면 이 사건 점포에 단전조치를 하겠다.’는 내용의 내용증명을 보냈습니다.  

     

    그럼에도 반소원고들이 관리비를 지급하지 않자 반소피고는 2013. 1. 30. 이 사건 점포에 단전조치를 했습니다.

     

    (참고로, 반소피고는 추가적인 관리비의 지급을 청구하는 본소를 제기했다가 원심에서 본소를 취하했고, 반소원고들은 단전조치가 위법하다는 이유로 단전조치로 인한 영업중단에 따른 손해배상을 청구하는 반소를 제기하였습니다.)

     

  2. 원심의 판단

     

    원심은 관리규약이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정되어 무효이나, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다는 이유로 반소원고들의 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다.

     

  3. 대법원의 판단

     

    대법원은 다음과 같은 이유로 원심 판단과 같이 단전조치가 적법하여 불법행위에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

     

  1. 단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하나, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않은 점(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결 참조),

     

  2. 위 법리에 따를 때, 이 사안에서 관리규약이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정ㆍ개정되어 무효이나, (ⅰ) 반소원고들이 단전조치가 있을 때까지 장기간 수천만 원의 관리비를 체납하고, 조정이 성립한 이후에도 관리비를 지급하지 아니한 점, (ⅱ) 이 사건 점포의 관리비 중 전기요금이 가장 큰 비중을 차지하고, 이 전기요금은 이 사건 건물 전체 전기요금의 약 9~20%를 차지하는데, 반소원고들로부터 관리비를 지급받지 못해 반소원고들이 전기요금을 납부하지 못하고, 한국전력공사로부터 전기사용계약을 해지한다는 예고서를 받는 상황이 있어, 반소피고는 구분소유자들과 입주민들의 공동이익을 보호하기 위해 단전 조치를 한 점, (ⅲ) 단전조치에 관하여 구분소유자 또는 입주민 중 76% 정도의 동의가 있었던 점, (ⅳ) 반소피고가 단전조치와 그 일시를 예고하고, 영업이 종료되었음을 확인하고 단전조치를 한 점, (ⅴ) 반소원고들이 이 사건 소송에 이르기까지 관리규약을 유효한 관리규약으로 인식한 점 등을 고려하면, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어려운 점 등 때문입니다.

     

  1. 이 판결의 의의

     

    이 판결은 (ⅰ) 비록 단전조치에 관한 관리규약이 무효라고 하더라도, (ⅱ) 단전조치의 필요성, 관리규약의 유효성에 대한 관리주체나 구분소유자의 인식, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 고려하여 ‘사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할만한 특별한 사정’이 있다면 단전조치는 적법하다고 판시하여, 집합건물 등에서 빈번하게 일어나는 관리비 체납 및 이에 따른 단전조치가 적법하기 위한 요건을 제시하였다는 점에서 의의가 있습니다.