[주택조합] 지역주택조합의 분담금 환급절차에서

공제대상 비용산정의 기준시점이 문제된 사안

- 대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046(본소), 282053(반소) 판결

 

강동호 변호사

 

  1. 들어가며

     

    지역주택조합 사업의 경우 사업의 주체인 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격요건이 주택법령상 엄격하게 정해져 있음(무주택자 혹은 85제곱미터 이하 소형주택 1채 보유자 등)에도, 조합원들이 조합가입계약 체결시 이를 잘 알지 못하거나, 사업주체인 조합의 잘못된 설명 등으로 인해 자격요건을 간과하고 조합가입계약을 체결하는 경우가 빈번합니다. 또한, 사업이 지연되는 경우도 빈번하여 조합원들이 조합에서 임의로 탈퇴하고자 하는 경우도 상당히 많습니다.

     

이런 경우 관련법령상 자격이 없음에도 조합가입계약을 체결하거나 혹은 조합가입계약을 체결한 이후 조합원 자격을 상실한 자들, 조합을 탈퇴하고자 하는 자들은 조합을 상대로 조합가입계약을 해지하고 납입금(분담금) 반환 청구를 하게 됩니다.

 

그런데, 많은 경우 조합규약에서 그 공제범위가 명확히 규정되어 있지 아니하거나, 조합가입계약서와 조합규약 상의 공제범위에 차이가 있거나, 공제 대상 비용 산정의 기준시점이 정해져 있지 않은바, 조합원과 조합 사이에 납입금 반환의 범위와 그 산정을 둘러싸고 늘 분쟁이 있어 왔습니다.

 

최근 대법원에서 조합원 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에 있어, 공제 대상 비용을 산정할 수 있는 기준시점에 대한 판단을 하여, 이하에서 소개해드리고자 합니다.

 

  1. 원심 및 대법원의 판단

 

원심은, 지역주택조합의 분담금 환불절차에서 원고들이 조합가입계약 체결 당시부터 조합원 자격이 없었다거나 납입금 환불 시점 이전에 조합원 지위를 상실하였다고 하더라도, 환불되는 납입금에서 공제되어야 할 비용은 납입금 환불 시점을 기준으로 그때까지 발생한 비용이라고 판단하였습니다.

 

이에 대하여 대법원은 아래와 같이 ‘특별한 사정이 없는 한 사업시행자인 조합은 조합원의 지위를 상실한 분담금 환급 대상자에게는 조합원 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 없다’며, 원심을 파기 환송하였습니다.

 

  1. 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다.

 

  1. 다만, 주택건설사업을 시행하는 지역주택조합의 조합원이 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 일부개정되기 전의 것) 제32조 제5항, 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부개정되기 전의 것) 제38조 제1호, 피고 조합 규약에서 정한 조합원의 자격을 유지하지 못하거나 조합에서 탈퇴 혹은 제명된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 조합원 지위 상실 이전에 비용 지출의 원인이 발생하였으나 그 후에 비용이 실제 지출된 경우와 같이 분담금 환급 대상자에게 비용을 부담시킬 만한 합리적 이유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 사업시행자인 조합은 조합원의 지위를 상실한 분담금 환급 대상자에게는 조합원 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 없다.

     

    조합가입계약 체결 당시부터 조합원 자격이 없었던 분담금 환급 대상자의 경우 조합가입계약이 지역주택조합 설립인가 신청일 이전에 체결되었다면 조합 설립인가 신청일 이후부터, 지역주택조합 설립인가 신청일 이후에 체결되었다면 그 계약이 체결된 이후부터 마찬가지로 보아야 한다.

 

  1. 이 사건에서 분담금 환급 대상자들에게 그들이 조합원의 지위를 상실한 후에 피고가 지출한 취득세 등을 부담시킬 만한 특별한 사정을 찾기 어렵다. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 납입금 환불 시점을 기준으로 공제 대상 비용을 산정하였으니 이러한 원심의 판단에는 공제 대상 비용의 범위에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

  1. 이 판결의 의의

     

    지역주택조합사업은 조합원의 부담금을 주된 재원으로 진행하기 때문에, 조합원이 자격요건을 상실하거나 조합을 탈퇴하고자 하는 경우에도 조합이 그 탈퇴를 인정하지 않거나, 부득이 분담금 환불 시기가 늦어지는 경우가 있습니다.

     

    그런데, 이미 조합원 지위 상실이 되었음에도 특별한 사정 없이 ‘납입금 환불 시기’가 그 지위 상실 시기보다 늦다고 하여, 지위 상실 이후부터 납입금 환불시기까지 발생한 비용을 조합원에게 부담하도록 하는 것은 다소 부당한 측면이 있으므로, 이 판결은 합리적인 판단을 한 것으로 보입니다.

     

    한편, 이 판결은 조합규약 등에서 정한 ‘위약금, 행정용역비, 중도금 대출이자, 연체료’ 공제를 부정하지 않았는바, 지역주택사업을 추진하는 조합으로서는 그 조합규약 등을 통해 조합원 탈퇴 또는 자격 상실시 공제되는 비용의 범위를 구체적으로 명시하여, 재정안정 및 사업의 성공을 도모해야 할 것으로 보입니다.