[부동산] 중개보조인을 통해 임대부동산을 관리하여 오던 임대인에게 중개보조인의 불법행위에 대한 사용자책임이 인정되는지 여부

- 대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다283834 판결

 

강동호 변호사

 

  1. 사안의 개요

     

    이 사건에서 피고는 임대인으로, 자신이 거래한 공인중개사 사무실에서 일하고 있는 중개보조원으로 하여금 임차인의 물색, 임대계약서 작성, 임대보증금과 월임료의 수령, 시설물의 보수나 교체 등을 이행하도록 하였습니다.

     

    위와 같은 상황에서, 위 중개보조원은 임대인(피고) 몰래 임차인(원고)과 사이에 임대인 명의로 전세계약을 체결한 뒤, 전세금을 자신의 계좌로 받아 소비하는 불법행위(이하 ‘본건 불법행위’)를 저질렀습니다.

     

    이에 임차인(원고)은 임대인(피고)에게 본건 불법행위에 대한 사용자책임을 묻는 청구를 하였습니다.

     

  2. 대법원의 판단

 

이에 대하여, 원심 및 대법원은 아래와 같은 이유에서 임대인(피고)이 사용자책임을 부담한다고 판단하였습니다.

 

  1. 타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘감독 내에 속한다고 보이는 경우는 그 타인은 민법 제756조의 ‘피용자’에 해당하는바(대법원 1963. 2. 21. 선고 62다780 판결 등 참조), 민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘∙감독 아래 그 의사에 따라 사무를 집행하는 관계가 있으면 인정되는 점,

 

  1. 타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘∙감독의 범위 내에 속한다고 보이는 경우 그 타인은 민법 제756조에 규정한 피용자에 해당하고, 민법 제756조의 사용관계에 있어서 실질적인 지휘∙감독 관계는 실제로 지휘∙감독하고 있느냐의 여부에 의하여 결정되는 것이 아니라 객관적으로 지휘∙감독을 하여야 할 관계에 있느냐의 여부에 따라 결정되는 점,

 

  1. 구체적 사실관계에 있어, 임대인(피고)이 중개보조원 등에게 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 체결, 월임료와 보증금의 수령, 수선의무 이행, 보증금 반환 등의 업무를 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 것으로 보이는 점, 임대인(피고)이 구입한 다른 오피스텔 역시 같은 방식으로 중개보조원 등에게 관리를 맡겨 오다가 아예 중개보조원에게 처분한 사실도 있는 점, 중개보조원 등은 피고의 의사에 따라 위와 같은 위탁 업무를 처리해야 할 것으로 보이고, 특히 임대차계약의 핵심인 월임료와 보증금의 수령을 중개보조원의 계좌로 한 이상 적어도 위 수령행위는 객관적으로 볼 때 위탁자인 피고의 지휘∙감독 범위에 속하는 것으로 보이는 점, 피고가 임대수익을 얻기 위해 오피스텔 임대 업무를 오랜 기간 중개보조원 등에게 전적으로 맡겨 놓고 임차인의 거주 현황, 임대차계약의 내용 등에 관하여 제대로 확인하지 않는 등 지휘∙감독권의 행사를 게을리 하여 중개보조원 등이 불법행위에 이르게 된 것인 점 등 때문입니다.

 

  1. 이 판결의 의의

     

    공인중개사법 제15조 제2항은 ‘소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.’고 규정하고 있는바, 그동안 판례는 중개보조원의 불법행위에 있어 공인중개사의 손해배상책임을 인정해왔고(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 등 참조), 이는 일반적 상식에 부합하는 결론이라고 할 것입니다.

     

    다만, 부동산 중개업무나 관리업무를 잘 모르는 임대인의 경우 자신 소유 부동산의 임대 및 관리에 관한 사항을 공인중개사무소에 맡겨 두고, 해당 공인중개사무소에 고용된 중개보조원 등이 이를 관리하는 경우가 빈번한바, 관련 업무 및 그에 대한 책임(임차인에 대한 책임 등)은 해당 중개보조원 혹은 공인중개사무소에서 지는 것이라고 생각하고, 자신이 민법상의 사용자에 해당할 수 있음을 간과하기 쉽습니다.

     

    그런데, 대법원은 이 사건에서와 같이 민법상 사용자 책임을 다소 넓게 인정하고 있는바, 임대인이 자신의 부동산을 관리하는 중개보조원의 불법행위에 대해 몰랐다는 사정이 있다고 하더라도, 면책되지 않고 사용자책임이 인정될 수 있으므로, 임대인으로서는 본인 소유 임대부동산의 관리를 중개보조원 등에 맡겨 놓았다고 하더라도, 해당 업무에 대한 지속적 주의가 필요할 것입니다.