[임대차] 코로나로 폐업한 자영업자의 임대차계약 중도해지 가능 여부

- 서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결 등

 

강동호 변호사

 

  1. 들어가며

     

    2년 이상 지속되고 있는 코로나19로 인해, 부득이 폐업하거나 폐업을 고려하고 있는 자영업자들이 급증하고 있습니다. 그런데, 폐업을 하더라도 상가임대차계약의 구속력으로 인해 임차인인 자영업자들이 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들어 임차인들에게 과도한 부담이 발생하고 있는 상황입니다.

     

    이에 「상가건물임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’)은 ‘임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우’에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 신설하였는바, 해당 규정 및 ‘경제사정의 중대한 변동으로 인한 폐업’의 기준이 될만한 판결을 소개해드리고자 합니다.

     

  2. 관련 규정

 

그동안 코로나19와 관련하여, 상가임대차법은 아래와 같이 임차인이 차임 등의 증감청구를 할 수 있는 규정 및 특정기간 차임을 연체하더라도 임대인이 계약을 해지할 수 없는 규정만을 두고 있었습니다.

 

상가임대차법

 

제11조(차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.

 

제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)

임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

 

2022. 1. 4. 개정되어 같은날 시행된 상가임대차법(2022. 1. 4. 법률 제18675호로 일부 개정된 것)은 위 규정에서 나아가 아래와 같은 규정을 신설하였습니다.

 

상가임대차법 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)

① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조

① 질병관리청장, 시∙도지사 또는 시장∙군수∙구청장은 감염병을 예방하기 위하여 다음 각 호에 해당하는 모든 조치를 하거나 그에 필요한 일부 조치를 하여야 하며, 보건복지부장관은 감염병을 예방하기 위하여 제2호, 제2호의2부터 제2호의4까지, 제12호 및 제12호의2에 해당하는 조치를 할 수 있다.

2. 흥행, 집회, 제례 또는 그 밖의 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 것

 

위 규정에 따르면, (i) 정부의 사회적 거리두기 조치 등의 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 ‘경제사정의 중대한 변동으로 폐업’한 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있고, (ii) 임대인이 임차인으로부터 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

 

  1. 관련 판결 (서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결)

 

개정 상가임대차법 제11조의2는 ‘집합 제한 등으로 인한 경제사정의 중대한 변동’의 기준을 별도로 규정하고 있지는 아니합니다.

 

관련하여 위 상가임대차법 개정전 임차인이 사정변경을 원인으로 한 계약해지 등을 주장한 사안에서, 하급심 법원은, ‘사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해주는 것이다. 이는 구체적 타당성을 위하여 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다. 따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 ① 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며, ③ 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, ④ 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조). …(중략)…코로나19 사태로 인하여 외국인관광객의 입국이 제한되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약 제13조 제4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당한다고 봄이 상당하고, 설령 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 경우 그와 같은 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.’고 판시한바 있습니다(서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결).

 

4. 맺음말

 

매출의 급격한 감소로 사실상 영업유지가 불가능한 상가임차인은 위 규정의 신설로 상가임대차계약을 중도해지 할 수 있게 되었습니다. 다만, 위 규정에도 불구하고 임대인이 해지를 인정하지 않아 임대차보증금 반환 등이 이루어지지 않을 경우, 임차인으로서는 부득이 상가임대차계약 해지확인 및 임대차보증금 반환청구 소송을 진행해야 할 것입니다. 이때 관련 판결에 비추어 매출이 90% 정도 감소했거나 혹은 이에 준하는 수준으로 감소한 경우, 이를 '경제사정의 중대한 변동’으로 볼 가능성이 높으므로, 임대차계약해지 및 임대차보증금 반환이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 임차인이 입증해야 할 부분이므로 관련 자료 확보를 통해 재판과정에서 충분히 입증되어야 할 것입니다.