[부동산] 집합건물 분양자와 관리단 사이의 관리권한 관련
대법원 판례 2건
- 대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결
- 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결
전성우 변호사
1. 집합건물법 관련 규정
‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’)은, 집합건물에 대하여 관리인 선임 등 관리업무를 수행할 조직을 갖추어 관리를 개시하기 전까지는 관리단이 집합건물에 관한 구체적인 관리업무를 수행하기 어렵다는 현실을 반영하여, 2012. 12. 18. 아래 규정을 신설하여, 분양자에게 한시적으로 집합건물의 관리의무를 부과하였습니다.
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제9조의3(분양자의 관리의무 등) ① 분양자는 제24조 제3항에 따라 선임(選任)된 관리인이 사무를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다. ② 분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다. ③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회(제23조에 따른 관리단의 집회를 말한다. 이하 같다)를 소집할 것을 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분소유자에게 통지하여야 한다. 이 경우 통지받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집할 것을 명시하여야 한다. ④ 분양자는 구분소유자가 제3항의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 관리단집회를 소집하여야 한다. |
2. 분양자의 관리의무 및 권한의 종료시점
위 집합건물법 제9조의3 제1항이 ‘선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지’ 한시적으로 관리의무를 부담하는 것으로 규정하고 있으므로, 관리인 선임 및 관리 개시 시점에 분양자의 관리의무 및 권한은 종료됩니다.
분양자와 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 ‘입주지정일 이후에는 분양자가 지정한 관리주체가 최초 5년간 관리운영한다’는 내용이 포함되어 있고, 분양자가 수분양자로부터 받은 관리동의서에 ‘분양자와 위탁관리회사와의 관리위탁계약 등을 인정한다’, 분양자가 작성한 집합건물 규약에 ‘이 규약에 의한 관리인으로 시행사가 지정하는 업체가 최초 관리인 및 수탁관리인으로 선임된다’는 내용이 각각 기재되어 있다고 하더라도, 관리단집회가 개최되어 관리인이 선임되고 관리를 개시한 이후에는 분양자는 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 상실하게 되고 관리단이 집합건물법에서 부여받은 관리권한을 행사할 수 있게 됩니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결).
3. 분양자가 관리업체와 체결한 관리위탁계약의 효력
분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계는 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에게 주장할 수 없습니다.
그리고, 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사는 분양자가 집합건물을 관리하는 기간 동안 위탁받은 관리업무를 수행할 수 있을 뿐이고, 관리단이 관리를 개시한 이후에는 더 이상 관리비 징수 등 집합건물에 관한 관리업무를 수행할 수 없습니다.
따라서, 관리단이 관리업무를 개시한 후부터는 관리단은 분양자 또는 그로부터 위탁받은 위탁관리회사에게 관리위탁계약에 따른 용역대금을 지급할 의무가 없습니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결).
4. 관리단의 관리 개시 이후 위탁관리회사가 징수한 관리비 반환의무의 상대방 등
관리단의 관리 개시 이후 분양자 또는 그로부터 위탁받은 위탁관리회사가 징수한 관리비는 부당이득으로 구분소유자들에게(관리단이 아님) 반환하여야 합니다.
관리단은 관리 개시 이후의 관리비를 구분소유자들로부터 징수할 수 있으므로, 관리단이 위탁관리회사를 상대로 부당이득 또는 손해배상 청구를 할 수는 없습니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결).
5. 관리단의 관리 개시 이후 관리업무를 수행한 위탁관리회사의 용역비 청구 가능 여부
예를 들어, 분양자로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리회사가 관리단의 관리 개시 이후 관리단으로부터 관리업무 종료를 통보받았지만 1년 동안 관리업무를 계속 수행한 경우, 위탁관리회사가 관리단을 상대로 위탁용역비 상당의 부당이득반환을 구할 수 있는지가 문제됩니다.
이에 대해 대법원은, 아래와 같은 이유로, 위탁용역비 중 ‘위탁관리 수수료’에 대해서는 부당이득반환을 구할 수 없지만, 나머지 ‘관리인력 인건비’에 대해서는 부당이득반환이 인정될 수 있으므로, 관리인력이 수행한 업무 중 관리단에게 이득이 된 부분을 특정하고 그와 관련한 관리인력의 인건비가 적정한지 여부를 추가 심리∙판단할 필요가 있다는 취지로, 원심을 파기환송하였습니다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결).
관리단이 관리회사에게 관리업무 종료를 요청하고 관리회사와 분양자 사이에 체결한 관리위탁계약 승계를 명시적으로 거부하였으므로, 그 때 관리위탁계약은 그 효력을 상실하였다.
관리회사가 수행한 업무 중에는 공용부분의 멸실∙훼손을 방지하고 그 현상을 유지하는 데에 필요한 가장 기본적이고 필수적인 업무도 포함되어 있고, 이는 관리단이 관리업무를 수행한다고 하더라도 필요한 성격의 업무에 해당한다.
이러한 업무를 수행함에 따른 이득은 관리단에게 귀속되었다고 할 수 있으므로 관리단으로 하여금 이를 관리회사에게 반환하도록 하는 것이 공평의 원칙에도 부합된다.
6. 대법원 판결의 의의
그 동안 분양자(및 그로부터 관리업무를 위탁받은 관리회사)와 관리인 선임 이후 관리단(및 그로부터 관리업무를 위탁받은 관리회사)의 관리권한, 그리고 용역비 지급의무 여부 등과 관련하여 다수 다툼과 분쟁이 있어 왔습니다.
이번 2개의 판결로 그 권한의 경계, 용역비 지급 의무 여부 및 부당이득 인정 범위 등에 대해 중요한 기준이 마련되었다고 볼 수 있습니다. 이러한 점에서, 이번 판결들은 상당히 의미가 있는 판례라고 할 수 있겠습니다.