[부동산] 미등기건물 전전매수인 등의 토지소유자에 대한

부당이득반환의무

- 대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133(본소), 2018다243140(반소) 판결

 

김윤기 변호사

 

1. 사실관계

 

  1. 甲의 부친인 A(1999년경 사망) 소유였던 이 사건 토지를 포함한 서울 영등포구 일대 82필지 지상 K시장의 대지소유자들은 1969년 상가운영회를 구성하여 상가운영회 주도 아래 1970년 말까지 기존 상가건물을 철거하고 새로운 상가(이하 ‘이 사건 상가’)를 건축하였습니다.

     

  2. 이 사건 상가의 부지에는 기존 상가의 통행로로 사용되던 국유지도 일부 포함되었는데, 상가운영회는 장차 국유지를 불하받을 것을 예정하여 사업을 진행하였습니다.

     

  3. 상가운영회 소속 회원들은 종래 자신들의 토지 위에 3층짜리 신축 건물을 연쇄적으로 건축하는 방식으로 사업을 진행하였는데, A도 그 소유의 이 사건 토지 위에 3층짜리 점포(이하 ‘甲 점포’)를 신축하였습니다. 한편, 상가운영회는 甲 점포의 한쪽 벽에 붙여 국유지 일부에 상가운영회 소유의 상가운영회 소유의 공유 점포를 신축하였습니다.

     

  4. 상가운영회는 이 사건 상가 부지에 포함된 국유지에 대한 불하대금을 지급하지 못하여 이 사건 상가 전체에 대하여 건축허가를 받지 못하였고, 현재까지 이 사건 상가는 미등기 상태입니다.

     

  5. 상가운영회는 1973. 6. 4. 그 소유의 위 공유 점포 및 대지를 B에게 공사대금 지급을 위한 대물변제로 양도하였고, 이후 B는 C에게, C는 1998. 1. 22. 乙에게 순차적으로 위 공유 점포(이하 ‘乙 점포’) 및 대지를 매도하고 인도하였습니다. 乙은 C에게 乙 점포에 대한 매매대금을 모두 지급한 다음 점포를 인도받아 현재까지 이를 배타적으로 점유∙사용하고 있습니다.

     

  6. 서울특별시 영등포구청장은 2004. 1. 이 사건 상가 부지를 포함한 영등포동 일대 국유지에 대한 무단점유 실태를 조사하기 위하여 ‘국유재산점유 실태조사계획’을 수립하여 현황측량을 실시하였는데, 그 과정에서 甲 점포가 이 사건 토지를 벗어나 우측으로 치우쳐 일부 국유지 위에 건축되었고, 순차적으로 甲 점포에 접한 乙 점포도 우측으로 치우쳐 甲 소유의 이 사건 토지 중 일부를 침범한 사실이 밝혀졌습니다.

     

  7. A의 상속인인 甲은 乙을 상대로, 乙 점포가 침범한 甲 소유의 이 사건 토지를 甲에게 인도하고, 乙 점포가 침범한 이 사건 토지 부분에 대한 차임 상당의 부당이득반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

     

    2. 甲의 乙에 대한 부당이득반환청구에 관한 원심의 판단

     

    원심은, 타인 토지 위에 권한 없이 건물이 존재하는 경우 건물의 법률상 소유자가 건물 부지에 대한 부당이득반환의무를 부담한다는 전제 아래, 미등기건물인 乙 점포의 원시취득자는 상가운영회이고, 乙이 乙 점포를 매수하여 실제로 점유∙사용하고 있더라도 乙 점포에 관한 소유권이전등기를 마치지 못한 이상 乙 점포의 법률상 소유권자라고 볼 수 없으므로, 乙 점포의 적법한 소유권자가 乙임을 전제로 한 甲의 부당이득반환청구는 이유 없다고 판단하여 甲의 부당이득반환청구를 배척하였습니다[서울남부지방법원 2018. 5. 31. 선고 2017나64932(본소), 2017나64949(반소) 판결].

     

    3. 대법원의 판단

     

    대법원은, 아래와 같이 판시함으로써, 乙 점포의 원시취득자인 상가운영회와 ‘사실상의 처분권자’인 乙이 甲에 대하여 부당이득반환의무를 지고, 양자의 채무는 부진정연대채무의 관계에 있다고 판단하였습니다[대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133(본소), 2018다243140(반소) 판결].

     

사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2006다39157 판결 등 참조).

 

타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 할 것이고(대법원 1962. 5. 31. 선고 62다80 판결, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결 등 참조), 이는 건물 소유자가 미등기건물의 원시취득자이고 그 건물에 관하여 사실상의 처분권을 보유하게 된 양수인이 따로 존재하는 경우에도 다르지 아니하므로, 미등기건물의 원시취득자는 토지 소유자에 대하여 부당이득반환의무를 진다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 참조).

 

한편 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 미등기건물에 관한 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유∙사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다. 이러한 경우 미등기건물의 원시취득자와 사실상의 처분권자가 토지 소유자에 대하여 부담하는 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대채무 관계에 있다고 볼 것이다.

 

乙은 미등기건물인 乙 점포에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 甲 소유의 이 사건 토지 중 일부를 포함한 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있으므로, 그 부지의 점유∙사용에 따른 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다.

 

4. 판결의 의의

 

건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보는 것은 대법원의 확립된 입장이므로, 건물의 소유자가 아닌 자는 그 부지의 점유자가 될 수 없고, 부지의 점유∙사용에 따른 차임 상당의 부당이득을 한다고 볼 수 없는 것이 원칙입니다.

 

그러나, 위와 같은 원칙을 관철시킬 경우, 이 사건과 같은 미등기건물에 관하여는 문제가 발생할 수 있습니다. 즉, 미등기건물의 양수인(매수인)이 그 미등기건물의 소유권을 취득할 수 없으므로, 미등기건물의 원시취득자(건축주)가 부지를 점유한다고 보아야 하는 반면, 실제 미등기건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하는 양수인(매수인)은 부지를 점유하지 않는다는 결론에 이르게 되는 것입니다.

 

대법원은 이번 판결을 통하여, 미등기건물의 원시취득자가 부지를 점유하므로 토지소유자에 대한 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다고 보면서도, 미등기건물의 양수인(매수인) 역시 사실상의 처분권을 갖는 자이므로, 부지를 점유∙사용하는 것이고, 역시 토지소유자에 대한 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다고 보았습니다.

 

그리고, 미등기건물의 원시취득자와 양수인의 토지소유자에 대한 차임 상당의 부당이득반환의무의 관계는 부진정연대채무의 관계에 있다고 본 점도 유의할 필요가 있습니다.