[부동산] 입주 전 해지 세대의 분양전환대상자 적격
- 대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결
김윤기 변호사
1. 사실관계
B는 2012. 8. 13.경 乙회사와 공공건설임대주택인 이 사건 아파트에 관하여 임대차계약을 체결하였는데 입주 전 계약을 해지하였습니다.
이후 2013. 9.경 A가 乙회사와 임대차계약을 체결하고 이 사건 아파트에 입주하였습니다.
乙회사로부터 이 사건 아파트를 매수하고 임대사업자의 지위를 승계한 甲회사는 2018. 9. 12. A와 이전과 같은 내용으로 임대차계약을 체결하였습니다.
이 사건 아파트의 의무임대기간이 지나자 甲회사와 이 사건 아파트의 임차인대표회의는 분양전환 합의를 하였고 甲회사는 분양전환 자격이 있다고 판단한 임차인들과 2018. 12.경부터 2019. 3.경까지 분양계약을 체결하였습니다.
A의 배우자 C는 2012. 8. 9.부터 2016. 8. 5.까지 세종시에 아파트를 소유하고 있었는데, 甲회사는 이를 이유로 A가 무주택 요건을 갖추지 않아 분양전환의 자격을 갖추지 못하였다고 판단하고, A와 분양계약을 체결하지 않았습니다.
이에 A는, 자신에게 분양전환의 자격이 있음을 이유로, 甲회사를 상대로 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기하였습니다.
2. 원심의 판단
이 사건의 원심(대전지방법원 2020. 8. 20. 선고 2019나116595 판결)은, ‘구 「주택공급에 관한 규칙」(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’)의 절차에 따라 주택의 입주자로 선정된 사람이 입주 전 임대차계약을 해지한 경우 그 주택의 새로운 입주자로 선정된 사람(이하 ‘입주 전 해지 세대 입주자’)은 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항 제4호에서 정하는 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당한다. 따라서 입주 전 해지 세대 입주자가 분양전환 당시까지 무주택자로서 거주하였다면 공공건설임대주택의 우선 분양전환을 받을 수 있다. 원고는 입주 전 해지 세대 입주자로서 분양전환 당시 무주택자였으므로 우선 분양전환 대상자에 해당한다.’고 판시하였습니다.
3. 대법원의 판단
대법원은, 아래와 같이 판시하면서, 이 사건 원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송하였습니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결).
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구 임대주택법 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각 호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서는 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”을 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있다. 여기에서 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’란 ‘구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’를 의미한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조).
구 주택공급규칙 제10조 제6항은 “사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에도 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 같은 규칙 제4조는 주택의 공급대상에 대한 기준을 정하는데 공공건설임대주택이 포함되는 국민주택 등의 공급대상이 되려면 입주 당시 세대주와 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다고 규정하고, 제11조부터 제13조는 주택의 각 공급방법(국민주택등의 일반공급, 민영주택의 우선공급과 일반공급)별 입주자 선정의 구체적 절차를 규정하고 있다.
이러한 구 주택공급규칙의 조항을 종합하여 보면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 주택의 입주자를 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 사업주체가 구 주택공급규칙 제4조의 적용을 배제하고 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자를 의미함을 알 수 있다.
입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정되어 계약까지 체결한 입주자가 계약을 해지한 주택에 대하여 다시 입주자로 선정된 사람이므로 남은 주택에 대하여 선정된 입주자가 아니다. 따라서 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 아니하여 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 적용을 받는 임차인이 될 수 없다.
입주 전 해지 세대에 관한 입주자 선정방법은 구 주택공급규칙 제16조에서 정한다. 구 주택공급규칙 제16조는 예비입주자 선정에 관한 방법을 정하면서 입주자로 선정된 사람 중 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 않은 사람 또는 공급계약을 해약한 사람이 있으면 그 주택을 예비입주자에게 공급하여야 한다고 규정하고, 다만 예비입주자가 없는 경우에는 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 공급할 수 있다고 규정하고 있다. |
4. 판결의 의의
‘입주 전 해지 세대 입주자’는 구 주택공급규칙 제16조에 따라 ‘예비입주자’ 또는 ‘사업주체가 따로 정한 방법에 따라 선정된 자(예비입주자가 없는 경우)’에 해당하는 것이므로, ‘공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자’에 해당하지 아니합니다. 따라서, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따른 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’에 해당하지 아니한다는 대법원의 판시는 타당하다고 판단됩니다.
구 임대주택법은 2015. 8. 28. 전면개정을 통하여 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’)으로 상당 부분 내용이 편입되었지만(일부는 「공공주택 특별법」에 편입됨), 민간임대주택법 부칙<법률 제13499호, 2015. 8. 28.> 제2조 제1항은 ‘민간건설임대주택에 관한 이 법의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 사업계획의 승인을 신청하는 경우부터 적용한다.’고 정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘민간매입임대주택에 관한 이 법의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 민간매입임대주택으로 등록되어 공급되는 경우부터 적용한다.’고 정하고 있으며, 2015년 이전에 사업계획이 승인된 민간건설임대주택이나 민간매입임대주택으로 등록된 경우가 여전히 상당부분 존재하고 있으므로, 현재에도 구 임대주택법에 따른 분양전환이 이루어지는 경우가 빈번합니다.
따라서, 구 임대주택법에 따른 분양전환자격 판단에 관한 일련의 대법원 판결의 입장에 대하여는, 계속하여 예의주시할 필요가 있습니다.