[부동산] 분양전환가격에 대한 부제소합의의 효력
- 대법원 2023. 2. 2. 선고 2018다261773 판결
김윤기 변호사
1. 사실관계
甲회사(민간 임대사업자)는 1999. 2. 3.경 공공건설 임대주택인 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)를 건축하여 그 무렵 원고들에게 임대를 하였고, 甲회사는 2013. 10. 14. 완주군으로부터 이 사건 아파트에 관하여 임대주택 분양전환승인을 받았습니다.
甲회사는 2013. 11.경 원고들과 이 사건 아파트의 분양전환가격에 대하여 합의하면서, 그 분양전환가격에 대하여 일체의 민∙형사상의 청구를 하지 않겠다는 부제소합의(이하 ‘이 사건 부제소합의’)를 하였습니다.
원고들은 위와 같은 합의에 따라 甲회사에게 분양대금을 납입하고, 甲회사로부터 이 사건 아파트를 각 분양받았습니다.
원고들은 이 사건 분양전환가격이 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’) 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과하였다는 이유로 甲회사에 지급한 분양대금 중 정당한 분양전환가격을 초과한 금액을 부당이득반환으로 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
2. 원심의 판단
이 사건의 원심[광주고등법원 2018. 7. 19. 선고 (전주)2017나12009 판결]은, 이 사건 부제소합의로 인하여 원고들이 강행법규 위반으로 인한 무효 주장을 하지 못하게 되더라도 그러한 사정만으로 이 사건 부제소합의가 강행법규에 위반되어 무효로 되는 것은 아니라는 이유로, 원고들의 이 사건 소는 이 사건 부제소합의에 위반되어 부적법하다고 판단하였습니다.
종래 대법원은 ‘당사자가 자유롭게 처분할 수 있는 권리관계에 대하여 부제소특약이 이루어진 경우에는, 부제소특약으로 말미암아 그 대상으로 된 권리관계가 강행법규 위반으로 무효라는 주장을 하지 못하게 되는 결과가 초래된다 하더라도, 그러한 사정만으로 그 부제소특약이 당해 강행법규에 위반하여 무효로 된다고 볼 수는 없다. 그런데 위약벌에 관한 권리관계에 대하여 당사자의 처분을 금하는 취지의 강행법규가 존재하고 있다고 인정되지 아니하므로, 설사 위약벌에 관한 권리관계에 대하여 부제소특약을 함으로써 그 권리관계가 강행법규 위반으로 무효라는 주장을 하지 못하게 된다는 사정을 들어 그 부제소특약이 당해 강행법규에 위반하여 무효로 되는 것은 아니라 할 것이다.’고 판시한 바 있는데(대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다18969 판결), 그와 같은 대법원의 판단 역시 원심 판결의 이유로 적시되었습니다.
즉, 이 사건의 원심은, 이 사건 부제소합의가 유효하다는 판단을 한 것입니다.
3. 대법원의 판단
대법원은, 아래와 같이 판시하면서, 이 사건 원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송하였습니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2018다261773 판결).
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구 임대주택법 등 관련 법령은 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조). 이러한 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 민간 임대사업자가 시장∙군수∙구청장의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결 참조).
부제소합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 소송법상의 효과를 발생시키는 것이다. 따라서 권리 의무의 주체인 당사자 사이에서 체결된 부제소합의라도 그 당사자가 처분할 수 있는 특정된 법률관계에 관한 것으로서 그 합의 당시 각 당사자가 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다80449 판결, 대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151 판결 등 참조). 한편 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수하여 부제소합의를 한 때와 같이, 부제소합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반하여 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우 그 부제소합의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 봄이 타당하다.
이 사건 분양전환가격이 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하였다면 그 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다. 이 사건 부제소합의는 위 분양계약에 부수하여 체결된 것으로서 이로 인해 위 분양계약이 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는 범위 내에서 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 위 강행법규의 입법취지가 몰각될 여지가 있다. 그렇다면 원심으로서는 이 사건 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하였는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리∙판단하였어야 한다.
따라서 원심의 위와 같은 판단에는 부제소합의의 유효요건 등에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
원심이 들고 있는 대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다18969 판결은 위약벌 약정에 부수하여 부제소합의를 체결하였는데 그 위약벌 약정에 무효 사유가 없는 사안에 관한 것으로서, 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다. |
4. 판결의 의의
앞서 언급한 대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다18969 판결과 같이, 종래 대법원은 부제소특약으로 인하여 그 대상으로 된 권리관계가 강행법규 위반으로 무효라는 주장을 하지 못하게 되더라도 부제소특약이 바로 무효가 되지는 않는다는 입장에 있었습니다.
그러나, 최근 대법원은 ‘부제소합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반하여 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우 그 부제소합의는 특별한 사정이 없는 한 무효’라고 판시하였으므로, (전원합의체 판결에 따른 기존 판례의 폐기에 해당하지는 아니하나) 사실상의 입장변화가 있는 것으로 보입니다. 부제소특약으로 인하여 그 권리관계가 강행법규 위반으로 무효라는 주장을 하지 못하게 될 경우 대부분은 해당 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래될 것이기 때문입니다.
따라서, 부제소합의가 있다고 하더라도 해당 부제소합의로 인하여 강행법규 위반을 주장할 수 없는 결과가 초래될 경우, 해당 부제소합의의 효력이 부정될 가능성이 상당하다는 점에 유의하여야 할 것입니다.