- 대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두44754 판결

작성자 : 김윤기 변호사

1. 사실관계

(1) 甲은 서울 강남구 00동 임야 64,926㎡(이하 ‘이 사건 전체토지’) 중 17.7/100 지분을 소유하고 있었는데, 이 사건 전체토지는 서울 강남구 00동 임야 20,396㎡(이하 ‘이 사건 수용토지’) 및 같은 동 임야 44,530㎡(이하 ‘이 사건 잔여지’)로 분할되었습니다.

(2) 이 사건 수용토지가 2021. 1. 15. 서울특별시 강남구(이하 ‘강남구’)가 사업시행자인 000도시자연공원 조성사업(이하 ‘이 사건 사업’)에 따라 수용되면서 이 사건 잔여지가 남게 되었습니다.

(3) 이 사건 수용토지는 ① 이용상황이 ‘임야’이 ‘개발제한구역’ 내 토지, ② 이용상황이 ‘전’인 ‘개발제한구역’ 내 토지, ③ 이용상황이 ‘임야’인 개발제한구역이 아닌 토지 및 ④ 이용상황이 ‘전’인 개발제한구역이 아닌 토지로 구성되어 있고, 이 사건 잔여지는 전부 이용상황이 ‘임야’인 ‘개발제한구역’ 내 토지였습니다.

2. 쟁점 및 원심의 판단

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’) 제73조 제1항은 ‘사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로∙도랑∙담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.’고 정하고 있고, 토지보상법 시행규칙 제32조 제1항은 ‘동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.’고 정하고 있습니다.

원심에서 다투어졌던 쟁점은, 잔여지 가격감소가 발생한 사안에서, 편입된 토지(이 사건 수용토지)와 잔여지(이 사건 잔여지) 사이에 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한에 차이가 있어 가격이 다름이 분명한 경우 잔여지의 손실을 어떻게 평가할 것인지 여부였습니다.

원심은 위 토지보상법령에 따라 A의 잔여지 보상금을 산정함에 있어, ① 이 사건 전체 토지의 보상금을 산정한 다음, ② 이를 이 사건 전체 토지의 면적인 64,926㎡로 나누어 단위면적(1㎡) 당 가격을 산출하고, ③ 산출된 단위면적 당 가격에 이 사건 잔여지의 면적인 44,530㎡를 곱하여 이 사건 잔여지의 가격을 산정하였습니다(서울고등법원 2024. 5. 8. 선고 2023누37201 판결).

3. 대법원의 판단

그러나 대법원은, 아래와 같이 판시함으로써, 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송하였습니다.

- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제73조 제1항, 같은 법 시행규칙 제32조 제1항에 따르면, 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격’에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다. 여기에서 말하는 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격’은 일단의 토지 전부가 공익사업시행지구로 편입되는 경우를 상정한 잔여지 부분의 평가액을 말한다.

- 이러한 경우 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지 특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 원칙이다. 그러나 일단의 토지가 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한을 달리하여 가치가 명확히 구분되는 부분으로 구성된 경우에는 현실적 이용상황 또는 용도지역 등이 다른 부분별로 구분하여 평가하여야 한다.

- 일단의 토지 중 공익사업시행지구에 편입된 토지와 잔여지 사이에 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한에 차이가 있어 가치가 다름이 분명한데도, 편입된 토지와 잔여지의 가격을 모두 합산한 금액을 일단의 토지 전체 면적으로 나누어 산정된 단위면적당 가격에 잔여지의 면적을 곱하여 산출한 가격을 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격’으로 인정할 경우, 잔여지와 가치를 달리하는 편입된 토지의 가치가 반영될 수밖에 없다. 

- 결국 이러한 경우에는, ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격’을 일단의 토지 전체의 단위면적당 단가에 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정하여서는 아니 되고, 일단의 토지 전부가 공익사업시행지구로 편입되는 경우를 상정하되, 「일단의 토지 전체의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 토지의 가격을 빼는 방식」 등으로 산정하여, 앞서 살핀 문제점이 발생하지 않도록 하여야 한다. 

- 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 수용토지와 이 사건 잔여지는 그 현실적 이용상황이나 공법상 제한의 차이로 인하여 가격이 다름이 분명하여, 1개의 필지와 같이 단일한 가격으로 평가하기 어렵다고 보인다. 그러므로 이 사건 사업시행지구에 편입되기 전의 이 사건 잔여지 가격은, 이 사건 전체 토지 전부가 이 사건 사업시행지구로 편입되는 경우를 상정하되, 이 사건 전체 토지의 가격에서 이 사건 수용토지의 가격을 빼는 방식 등으로 산정하여야 한다.

4. 판결의 의의

원심판결의 문제점은, 이 사건 전체토지의 단위면적 당 가격을 산출하고 이를 기초로 이 사건 잔여지의 가격을 산출한 것에서 비롯되었습니다. 이 사건 전체토지는 이용상황이 각기 다른 4가지 유형의 토지가 혼재되어 있었던 반면, 이 사건 잔여지는 이용상황이 ‘임야’인 ‘개발제한구역’ 내 토지였으므로, 이 사건 전체토지의 단위면적 당 가격이 이 사건 잔여지 가격을 산정하는 기초가 되기 어려웠던 것입니다.

대법원은 이를 적절히 지적하며, 이 사건 잔여지의 가격을 산출하기 위해서는 이 사건 전체토지의 가격(A)을 산정한 다음, 이 사건 수용토지의 가격(B)을 다시 산정하여, 그 차액(A-B)으로 이 사건 잔여지의 가격을 산정하여야 한다고 판시한 것입니다.

위와 같은 대법원의 판시는, 토지보상법령의 취지와 내용을 적절히 반영한 것으로서, 타당하다고 판단됩니다.

그러나, 이 사건 전체토지(특히 이 사건 수용토지)와 같이 일단의 토지 내에 이용상황이 각기 다른 4가지 유형의 토지가 혼재되어 있을 경우, 그러한 토지의 가격 역시 적절히 산정될 필요가 있다는 점은 유의하여야 할 것입니다.