- 대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결

작성자 : 김윤기 변호사

1. 사실관계

(1) 주차설비업자인 甲과 조명공사업자인 乙은 A상가관리단과 주차설비계약 및 조명공사계약(이하 ‘이 사건 각 계약’)을 각 체결하였습니다.

(2) 그런데, 위 甲과 乙은 A상가관리단과 이 사건 각 계약을 체결할 당시 A상가관리단집회 결의를 거치지는 아니하였습니다.

(3) A상가관리단이 甲과 乙에게 이 사건 각 계약에 따른 돈을 지급하지 아니하자, 甲과 乙은 A상가관리단에 대하여 이 사건 각 계약에 따른 금전지급을 구하는 소송을 제기하였습니다.

2. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 내용

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’)은 아래와 같이 정하고 있습니다.

제10조(공용부분의 귀속 등)
① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

제11조(공유자의 사용권)
각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.

제15조(공용부분의 변경)
① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. 
1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2. 「관광진흥법」 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우

제16조(공용부분의 관리)
① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조 제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.

3. 집합건물법 제16조 제1항의 해석

이 사건의 원심(대구지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나321403 판결)은, 집합건물법 제16조 제1항이 ‘관리인의 대표권을 제한하는 규정’에 해당함을 전제로, 甲 및 乙이 관리행위인 이 사건 각 계약을 체결함에 있어서 A상가관리단집회 결의가 필요하다거나 그러한 결의 없이 이 사건 각 계약이 체결되었음을 알았다고 볼만한 증거가 없으므로, A상가관리단은 甲 및 乙에게 관리단집회 결의가 없었음을 이유로 이 사건 각 계약의 무효를 주장할 수는 없다고 판시하였습니다.

그러나, 대법원(대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결)은 ‘집합건물법의 규정형식과 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’에 대해서 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 채 그러한 사항에 관하여 한 법률행위는 그 효력이 없다.’는 전제 하에, ‘A상가관리단은 관리단집회의 결의 없이 이 사건 각 계약을 체결하였으므로 이 사건 각 계약은 효력이 없다. 이와 다른 전제에 있는 원심의 판단은 집합건물 공용부분의 관리에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.’고 판시하였습니다.

4. 판결의 의의

대법원은 이번 판결을 통하여, 집합건물법 제16조 제1항의 내용, 즉 ‘(집합건물의) 공용부분의 관리에 관한 사항은 …(중략)… 통상의 집회결의(註. 관리단집회결의를 의미함)로써 결정한다.’는 내용을 강행규정으로 해석하는 입장을 명시하였습니다. 즉, ‘집합건물 공용부분의 관리행위’는 반드시 관리단집회 결의를 통해서 하여야 하고, 관리단집회 결의 없이 한 ‘집합건물 공용부분의 관리행위’는 그 효력이 인정될 수 없다는 것입니다.

그렇다면, 관리단집회 결의 없이 관리업무를 수행한 상대방 계약당사자는, 관리단에 대하여 계약에 따른 금액을 청구할 수는 없고(계약이 무효이기 때문), 각 구분소유자들에 대하여 사무관리, 부당이득 또는 손해배상의 법리(주로 ‘급부부당이득’이 문제될 것으로 보입니다) 따라 비용을 청구할 수밖에 없을 것입니다.

그리고, 그와 같이 부당이득반환청구 등의 청구를 하기 위해서는, 관리업무를 수행한 자가 해당 업무내용 및 그로 인하여 각 구분소유자들이 취득한 이익을 모두 입증해야 할 것입니다.

위와 같은 과정은 대단히 번거롭고, 많은 비용과 시간이 소요될 가능성이 높습니다. 따라서, 집합건물의 관리단과 계약을 체결하고 그에 따른 계약금액을 지급받고자 하는 자로서는, 관리단집회가 이루어졌는지 여부를 반드시 사전에 확인하고 계약을 체결하여야 할 것입니다.