(신탁원부에 첨부된 신탁계약서에 ‘위탁자가 관리비 납부의무를 부담한다’는 내용이 기재된 경우)

- 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결

작성자 : 김윤기 변호사

1. 사실관계

(1) A는 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단입니다.

(2) B는 위 집합건물의 전유부분 5개 호실(이하 ‘이 사건 부동산’)을 소유한 구분소유자였는데, 2019. 2. 13. 이 사건 부동산에 관하여 C신탁회사와 담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’)을 체결하고, 신탁을 원인으로 C 명의의 소유권이전등기를 해 주었습니다.

(3) 이 사건 신탁계약 제10조 제1항은 ‘위탁자는 신탁부동산의 보존∙유지∙수선 등 관리에 필요한 모든 조치를 다하고 세금과 공과금 등 이에 필요한 비용을 부담한다.’고 정하고 있고, 제15조 제1항은 ‘신탁재산에 관한 세금과 공과금, 유지관리비, 지료 등 신탁사무의 처리에 필요한 비용 그리고 신탁사무 처리에 있어서 수탁자의 고의나 과실 그 밖의 책임 없는 사유로 발생한 손실 등은 위탁자가 부담한다.’고 정하고 있는데, 이 사건 신탁계약서는 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 이 사건 부동산 등기부에 편철되었습니다.

(4) 이 사건 부동산에 관하여 2019. 11월분부터 2020. 10월분까지 합계 7,142,130원의 관리비가 미납되었고, 연체료 603,480원이 발생하여, A는 C를 상대로 관리비 지급청구소송을 제기하였습니다.

2. 원심의 판단

원심은, 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비를 위탁자인 B가 부담한다고 정하였고, 이 사건 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, C는 이 사건 관리비 지급책임의 주체가 B라고 A에게 대항할 수 있다고 보아, 이 사건 관리비 청구를 기각하였습니다(서울중앙지방법원 2022. 4. 22. 선고 2021나40098 판결).

3. 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것)에 관한 종래 대법원의 판단

종래 대법원은 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제3조 제1항과 관련하여, ‘신탁법 제3조는 "등기 또는 등록하여야 할 재산에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다."고 규정하고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소 ② 신탁의 목적 ③ 신탁재산의 관리방법 ④ 신탁종료사유 ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 규정하고 있다. 따라서 위의 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다.’고 판시한 바 있었습니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결).

4. 현행 신탁법에 관한 대법원의 판단

그런데, 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 신탁법은 전부개정되었고, 현행 신탁법 제4조 제1항은 ‘신탁법 제4조 제1항은 ‘등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.’고 규정하기에 이르렀습니다. 즉, 구 신탁법 제3조 제1항이 단순히 ‘등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.’고 정하고 있었던 반면, 현행 신탁법 제4조 제1항은 ‘등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.’고 내용을 변경한 것입니다.

관련하여 대법원은, ‘2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”고 규정하였다. 이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.’고 판시하면서, ‘이 사건 부동산에 관한 신탁의 등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이다. 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자(B)가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 수탁자인 피고(C)는 제3자인 원고(A)에게 대항할 수 없다. 따라서 원심으로서는 이 사건 신탁계약의 내용과 관계없이 이 사건 관리비의 성격, 원고(A)의 관리단 규약 등을 심리하여 피고(C)가 이 사건 관리비를 부담하는지 여부를 판단하여 만약 피고(C)에게 이 사건 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명하였어야 했다. 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고(C)가 원고(A)에게 이 사건 신탁계약 내용으로써 대항할 수 있다고 판단하여 이 사건 관리비 청구를 기각하였다. 이러한 원심판단에는 신탁법 제4조 제1항, 부동산등기법 제81조 제3항의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.’고 판시하였습니다(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결).

5. 판결의 의의

구 신탁법 제3조 제1항은 ‘신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.’고만 규정하고 있었기 때문에, 제3자에게 대항할 수 있는 사항에 관한 특별한 제한이 없었습니다. 따라서, 신탁원부에 첨부된 신탁계약서의 내용은 원칙적으로 모두 제3자에게 대항할 수 있었던 것입니다.

그러나, 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 ‘신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.’고 정하고 있으므로, 제3자에게 대항할 수 있는 사항이 ‘신탁재산에 속한 것’임에 한정됨을 분명히 하였습니다. 따라서, 신탁계약서에 기재된 모든 내용을 제3자에게 대항할 수 있는 것이 아니라, 해당 부동산이 신탁재산이라는 사항만을 제3자에게 대항할 수 있게 된 것입니다.

다만, 신탁법 부칙<법률 제10924호, 2011. 7. 25.> 제2조는 ‘이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 종전의 규정에 따라 생긴 효력에는 영향을 미치지 아니한다.’고 정하고 있으므로, 2012. 7. 26. 전에 체결된 신탁계약 및 신탁원부에 관하여는 여전히 구 신탁법 제3조 제1항이 적용될 것이라는 점에도 유의하여야 할 것입니다.